注文住宅の流れ【土地なし】の場合

注文住宅を検討されている方の中には、土地を相続などで受け継いだ人もいれば、土地の購入から始める人もいらっしゃるでしょう。

土地探しが難航してしまうと、更に注文住宅が完成するまでに日数を要してしまい、検討してから2年3年以上かかる場合もあります。そのため、土地探しの日数が注文住宅完成予定日のキーポイントになるでしょう。

今回は、土地を所有していない方が注文住宅を建築するまでの流れを解説し、注意点やポイントも説明します。

土地なしから注文住宅を建てるための流れと期間

土地を所有していない方が注文住宅を建築する場合、以下の13項目の流れで進めます。

1. 月々の支払額から予算を決める
2. 銀行に事前相談する
3. 注文住宅を建築する場所を選定する
4. 不動産会社に行き、土地探しをしてもらう
5. 土地が見つかれば買付申込書を提出する
6. 建築会社にプランニングと見積もりを依頼する
7. 土地の売買契約を行う
8. 建築会社と工事請負契約を締結する
9. 銀行に住宅ローン審査を行う
10. 銀行と金銭消費貸借契約を締結する
11. 土地決済を行う
12. 建築会社の着工が始まる
13. 完成し、引越し

土地を所有していない方の注文住宅完成までの期間は、短い方で10か月前後、長い方で2年3年です。規模や構造にもよりますが、建物が着工してから完成まではおおよそ4か月前後で完成します。

完成10か月から逆算すると、それまでの打ち合わせに時間がかかるだけでなく、土地探しも時間が必要となることがわかるでしょう。

さらに、土地を探し始めてからすぐに見つかるというケースは多くありません。土地は常に流通しておりますが、気に入った土地を見つけるのは非常に難しいものです。立地だけでなく、高低差があり、擁壁などの工事費用が必要となったりすることも考えられるでしょう。

一般的に土地を購入して注文住宅を建築する方法には2種類あります。自ら土地を探し、建築会社に依頼する場合と、建築会社の土地付き注文住宅を建築するケースです。

土地付き注文住宅で建築する場合は、建築条件付となります。建築条件付とは、建築会社が所有している土地を購入し、その建築会社で注文住宅を建てることです。特に大手の建築会社が行っている手法です。

メリットとしては、土地が決まっているため、10か月前後で建物を完成させることができ、かつ良い土地を安く購入できる点が挙げられます。一方、安くしている土地代金を建築費用に上乗せするため、予算が高くなるデメリットがあります。

このように、土地が見つかれば10か月前後で完成させることが可能となりますが、土地が見つからない場合は長期にわたって計画を練っていけなければならないでしょう。

注文住宅の流れ【土地なし】の場合

注文住宅を建築する場合の多くは住宅ローンを利用します。住宅ローンの審査が通らなければ、マイホームを建築することができません。

そのため、融資上限額を基準に、どれくらいの規模の注文住宅を建築できるか検討します。融資が通れば、着工までの道のりはスムーズになります。

①銀行に相談し、借入上限を確認する

土地を購入して注文住宅を建築する場合、住宅ローンの審査通過が不可欠となります。今の年収でどれくらいの金額を借り入れできるか確認していきましょう。

2020年度住宅金融支援機構の融資を受けた方で、土地を購入して注文住宅を建てた方の融資上限額の平均値は7.4倍となっております。つまり、年収の7倍前後の融資額が上限の目安となるでしょう。

ただし、他の借入などがある場合、この限りではありませんので、金融機関に一度、事前審査をしてみましょう。事前審査が通れば、金融機関から借入上限額を教えて頂けるでしょう。

②毎月の支払額を決める

土地を所有している方と比べ、土地を購入して注文住宅を建てる方は、土地代金がプラスで必要となるため費用は大きく上がります。そのため、大きな金額を借入する必要があり、更に毎月の支払いが発生します。

下記の表は借入金額別毎月支払い額の一覧なります。（35年ローン・金利1.2％設定）

借入額	月支払い額
3,000万円	87,510円
3,500万円	102,095円
4,000万円	116,680円
4,500万円	131,266円
5,000万円	145,851円
5,500万円	160,436円
6,000万円	175,021円

一般的には35年ローンを組むため、長期に渡って支払える金額で予算組みすることが大切です。

③土地を探す

融資額がある程度確定したら、土地探しを始めましょう。自身で探すのには限界があるため、一般的には不動産会社へ相談します。

不動産会社に依頼する際は、融資の事前審査が通っていることを伝えることで、不動産会社からの信用力があがり、物件を紹介してもらえるようになるでしょう。

不動産会社の立場としては、不動産の売買をする際の一番のネックは融資です。融資が通るかわからないという方と比べて、事前審査が通っているという時点で大きなアドバンテージになります。

そのような兼ね合いもあるため、融資の事前審査をしておくことで、土地が早く見つかることにつながり、1か月から2か月で見つけることができるでしょう。

④建築会社にプランニングと見積もり依頼をする

自宅用地が見つかったら建築会社にプランニングと見積もり依頼をしていきましょう。その際に測量費用（5万円から15万円前後）が必要となるケースがあるので用意しておきます。

建築会社に依頼した場合、金額が出てくるまでの日数目安は以下の通りです。

測量開始	1週間から10日ほど
図面作成	3日から1週間ほど
見積もり作成	4日から1週間ほど

つまり、測量を依頼してから2週間から1か月ほどの期間を要します。

見積もりが出てから、比較するためにもう1社相見積もりを取るとなると、2か月近くの日数を要するので、測量図面を頂いた時点で他の建築会社にも見積もり依頼しましょう。

⑤土地の売買契約をする

建築会社の見積もりも出て、土地代を含めた総費用がわかれば、土地の売買契約をして行きましょう。

土地の売買契約の際は以下の費用が必要となります。

仲介手数料（基本的に半金）	土地代金×3%＋6万円×消費税の半分
手付金	土地代金の一割もしくは100万円前後
印紙代金	土地売買契約書による（1億円以下であれば6万円未満）

仲介手数料は決済時に全額支払いが主流でしたが、近年では売買契約時に半金を支払うケースが多いです。

手付金は売主によって異なるため、事前に確認しておきましょう。一般的には土地代金の一割もしくは100万円前後です。

売買契約書は2通用意し、売主買主1つずつ保有します。

その際の印紙代金は双方用意しますが、売買契約金額によって金額が異なります。

下記の表は売買契約代金別に印紙代金です。

売買契約代金	印紙代金
10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1,000円
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1千万円以下	10,000円
1千万円を超え5千万円以下	20,000円
5千万円を超え1億円以下	60,000円

引用；国税庁

上記の印紙代金を含めた仲介手数料や手付金の費用は、金融機関によっては融資対象外となるケースもあるため、事前に銀行に確認しておく必要があります。

また、この時点では融資の本審査が完了していないため、土地の契約書には、融資が通らなかった場合はこの契約が白紙になるという「ローン特約」をつけてもらうようにしましょう。

⑥建築会社と契約する

土地の売買契約が完了したら、建築会社と工事請負契約をします。この段階である程度プランや間取りが確定していることが大切です。後でプランを変更しても問題ありませんが、工事が大幅に遅れるため、ある程度固めておいた方が用でしょう。

また、建築会社は毎月の契約を追っているため、売買契約前に工事請負契約を締結したがる会社もあります。売買契約前に工事請負契約を締結した場合、土地が契約できなかった時のトラブル要因にもなりかねません。

より時間と労力がかかってしまうので、そのような会社には依頼しないように注意して下さい。

⑦銀行に住宅ローン本審査を行い、金銭消費貸借契約を締結する

建築会社と契約を締結した後は、住宅ローンの本審査を行います。事前審査で融資が通っていた場合、8割前後で本審査も通るでしょう。ただし、事前審査後に今の職場を退職したり、他の借入が見つかった場合は融資不可となるケースもあります。

本審査が通った後は、銀行と金銭消費貸借契約を締結します。

金銭消費貸借契約とは、銀行とのお金の貸し借りの契約です。金銭消費貸借契約では、お金を貸す代わりに、土地と完成する予定の建物を担保として設定されます。万が一住宅ローンの返済が滞った場合、銀行は土地と建物を差し押さえる権利を持ち、住めなくなる状況になるということです。

⑧土地の決済を行い、着工する

工事請負契約を締結した後は、土地の決済を行います。決済では土地の代金の他に、仲介手数料などを支払います。

支払い項目は下記の通りです。

土地代金	土地代金（住宅ローンで支払い）
仲介手数料	売買契約時に支払った残金分
所有権移転登記費用	登録免許税他司法書士手数料（土地売買代金や司法書士によるが、数万円から数十万円前後）

無事決済が完了し、地盤調査が済めば、着工します。工事が着工し始めたら、特に打合せする項目はありませんが、契約前に決まっていなかった内容を確定していきましょう。

土地なしから注文住宅を建てる場合のポイント・注意点

土地なしの方が注文住宅を建築するまでの流れを解説したうえで、建てる際のポイントや注意点を解説していきます。

土地の候補は複数箇所に設定する

注文住宅を検討し始める入口として、場所の選定から入ります。

希望の地域で建てたい願望があるとは思いますが、1か所だけの候補地である場合、なかなか土地が見つからないことがあるでしょう。見つからないことが続くと、注文住宅自体の建築を検討することが嫌になったりするだけでなく、経済市場に伴い、金利の変動や建築費用の上昇も考えられます。

そのため、複数箇所の候補地を用意しておくべきでしょう。

指値を忘れない

土地は売買価格のまま購入するのではなく、指値を入れて購入可能です。

指値とは広告などに掲載されている価格より安く購入したいという要望を、買付申込書をもって売主へ相談する事です。例えば、売り出し価格が2,000万円の土地である場合、1,950万円まで下げてもらえたら購入しますという意思表示です。その金額を買付申込書に記載して提出し、売主が同意すれば1950万円で購入可能となります。

不動産業界では指値は一般的であり主流です。しかし、売主によっては指値を断る人もいるので、不動産会社に相談して見ましょう。少しでも価格を下げるために、指値は必須内容となります。

建築会社に相見積もりを取る

建築会社1社のみならず、複数社に見積もりを取りましょう。1社だけの場合、そのメーカーが安いのか高いのかの判断が出来ません。各メーカー良し悪しはあるもの、比較検討しておくことが大切です。

しかし、多すぎてもいけません。多すぎると、選択肢が増え、さらに迷ってしまい、注文住宅完成までに日数を要してしまいます。2.3社ほどが良いでしょう。

参考：土地なしで注文住宅を建てる場合の予算とは？

土地を所有していない方が注文住宅を建築する全国平均の予算は4397.3万円です。そのうち、土地代金が1436.1万円で建設費は2961.2万円です。土地代が3割、建物代金が7割というところでしょう。

もちろん地域によって異なり、首都圏の場合は5,162万円と高額になります。平均額はあるものの、自身の生活が窮屈にならない程度の支払額を予算と設定することが大切です。

土地なしなら注文住宅に必要な期間は10ヶ月

今回は、土地を所有していない方が注文住宅を建築するまでの流れを解説し、注意点やポイントも説明してきました。

土地を探すところでつまずいてしまうと、注文住宅完成まで長い日数を要するでしょう。しかし、融資の事前審査が通ってから土地探しを行えば、10か月前後で注文住宅を完成させることも可能です。

土地なしの状態から注文住宅を建築するためには、不動産会社や銀行、建築会社の協力が不可欠となります。自身だけで探しても長期戦になるだけですので、プロや専門家に依頼して行いましょう。