【建売の選び方】賢い住宅選びのチェックポイントや注意点、よくある後悔・失敗例も解説

ローコスト住宅の代名詞でもある建売住宅は各社によって特徴が異なります。注文住宅より価格が安い一方で、建物によって使いやすさや設備が大きく異なります。しかしマイホームを取得する方のほとんどは初めての経験という方も多いため、事前にどのような点に注意して選ぶべきかわからないのではないでしょうか。本記事では建売住宅の賢い選び方とチェックポイント、注意点を紹介します。最後にはよくある失敗事例も紹介するので、注文住宅か建売住宅で悩んでいる方はぜひ参考にしてください。

建売住宅の賢い選び方とは？

建売住宅は数多く物件があり、どれを見てよいかわからなくなります。全ての物件を見る時間もなければ手間もかかります。では、どのような方法で選べばよいのでしょうか。ここでは建売住宅の賢い選び方について紹介します。

立地を決めておく

建売住宅は分譲地や区画整理地などで販売されています。さらに数多く建築されているため、物件数が多いです。全ての物件を選別していると時間と労力がかかることから、「この場所なら購入したい」という立地を決めておくと良いでしょう。もちろん建売住宅のみならず、土地から購入して建築する注文住宅も同様です。マイホームは建物だけでなく立地も重要となるため、購入する候補地を決めてから検討することが大切です。ただし、候補地を1ヵ所に絞ると「建売住宅が売っていない」ということがあるため、候補地は複数決めておくようにしましょう。

住宅ローンの予算から決めておく

いざ建売住宅を購入するとなっても、気になるのは価格。予算というワードをよく聞きますが、どれくらいにすればよいか分からない方も多いのではないでしょうか。建売住宅を選ぶ際は、住宅ローンの限度額を基準に価格を設定しましょう。建売住宅は1,000万円～4,000万円と幅広い価格です。予算オーバーしてしまうと、自身の預金から支払うことになります。人によっては「できれば預金からお金を出したくない」と考える方も多いのではないでしょうか。そのため購入したい建売住宅が見つかった場合、もしくはこれから探す方は事前に住宅ローンの事前審査を行い、借入限度額の目安を定めておくことをおすすめします。事前審査とは住宅ローンの仮審査を指し、申込者の年収や勤続先から融資の可否と借入限度額を判断します。正確には本審査を行って融資の可否が決まりますが、事前審査が通れば8割前後の確率で本審査が通ります。「自分は住宅ローンの審査が通るのか」と同時に「どれくらい借入できるのか」を知ることが可能です。借入限度額がわかれば、金額に見合った建売住宅を購入することができます。

家族の人数に合わせた間取りの家を探す

建売住宅は完成した住宅であるため、家族の人数に合わせた間取りであるかチェックすることができます。例えば3人家族や4人家族であれば、最低でも4LDKの広さが欲しいです。家族の人数に合わせた物件だけを探すことで的を絞って見つけた方が効率よくなるでしょう。

間取りの勉強をしておく

建売住宅を購入する前に間取りの勉強をしておくことで、良い建物を選ぶことができます。建売住宅を見ると、新しさやおしゃれな観点から全ての物件が良く見えてしまいます。しかし住んでみたら思ったより使いにくかったというケースも多いため、事前にどのような間取りがベストかを考えておくことが大切です。ただし、どうしても納得できる間取りに出会えない場合は注文住宅で建築した方が良いでしょう。

建売住宅の賢い選び方-チェックポイント-

建売住宅を購入する際は、どのようなポイントを意識すれば良いのでしょうか。ここでは購入時のチェックポイントを紹介します。

安すぎる建売住宅には注意を

建売住宅メーカーは数多くあり、各社価格競争を行っています。価格を下げるということは、建物の仕様がグレードを抑えて原価を圧縮するということです。安く購入したものの、「設備が不十分で暮らしにくい」「すぐに劣化した」というケースにつながる可能性があります。結果、建売住宅を購入しなければよかったという失敗にもつながりかねないため、安すぎる建売住宅には注意しましょう。一般的な建売住宅の価格は、全国平均で3,600万円、三重県では2,850万円と2021年度集計表フラット35利用者調査-建売住宅で発表されています。「1,000万円で買えます」「建売住宅980万円」という物件は、決して悪いわけではありませんが、上記のようなケースにもつながる可能性があるため注意してください。

立地条件を確認する

建売住宅は、不動産会社が決めた土地に建設されます。そのため、周囲の環境やアクセスなど、立地条件に不満がある場合があります。購入前に、立地条件をよく確認することが必要です。

標準仕様とオプションを確認する

安い価格の建売住宅の場合、標準仕様を確認しておくことが大切です。価格が安いということは、最低限の設備や仕様になっていることが多いです。生活するうえで不便はないか、暮らしやすい建売住宅であるかを確認しないと、後々後悔することにもなりかねません。また、どこか気になる点がある場合はオプション工事が可能であるかも確認しましょう。キッチンやお風呂、トイレなどの住宅設備はすでに備え付けとなっていますが、カーテンや宅配BOXなどは後付け工事が可能です。納得できる住宅にするためにも、標準仕様を理解し、オプションの対応可否を確認してから選びましょう。

アフターフォローサービスのチェック

アフターフォローサービスの期間は確認しておきましょう。一般的には10年間のアフターフォローが付いていますが、建売住宅を数多く提供している会社ですと、フォローへの手が回らないこともあります。場合によっては連絡してから数か月かかったというケースも少なくありません。もちろんしっかりしたアフターフォローではあるものの、人手不足になる可能性も考えておきましょう。

業者の実績を確認する

建売住宅を購入する際は施工業者の実績を確認しておきましょう。過去に建物でのトラブルがなかったのかは重要です。購入してから不具合があったものの、うまく対処してもらえなかったという事例も少なくありません。施工業者の実績は会社のホームページだけでなく口コミなども一つの確認方法です。ただし口コミでは100％高評価という建築会社はほとんど存在しません。あくまで内容を確認し、トラブルがあったのか確認しましょう。

家づくりのプロに相談する

建売住宅の購入は、一生に一度の大きな買い物です。失敗しないためには、建築や住宅に詳しいプロに相談することが大切です。住宅会社や建築士など、専門家の意見を参考にして、より良い家づくりを実現しましょう。

事前にしっかりと調査や検討を行い、自分たちのライフスタイルに合った物件を選択することが大切です。また、建築会社との相談や交渉も重要です。

建売住宅の賢い選び方-注意点-

建売住宅を購入する際は、さまざまな注意点があります。物件を見てすぐに購入するのではなく、以下の項目に注意してみましょう。

価格より間取り・設備の内容

価格ばかりを意識するのではなく、間取りや設備をしっかり確認しておきましょう。建売住宅は注文住宅と異なり、既に完成している住宅です。そのため実際の建物を見て生活動線や設備を確認できるメリットがあります。使い勝手の良い間取りになっているか、生活するうえで足りない住宅設備がないかをチェックすることで、購入の決断材料にもなります。価格が安い特徴がある一方で、自分好みにすることができるところはほとんどありません。そのため「自分が生活したら」をイメージしてから購入を検討しましょう。

決算月は値引きされるかも

建売住宅は決算月や年度末だと値引きされる可能性もあるため、賢いタイミングで購入できることもあります。建売住宅会社は購入者が見つからないと利益が発生しないため、いち早く建物を売却したいと考えています。決算月や年度末までには売却したいと考えている企業も多く安く売られていることもあります。もちろん各社の経営方針次第なところであるため100％安くなるとはいいきれません。企業のホームページなどを見て購入するタイミングを見計らうのも一つの方法です。

別途費用がかかる

建売住宅を建築する際は、「土地と建物代金」の他に以下の費用が発生します。
● 仲介手数料
買主と売主を仲介する際に発生する手数料です。売買代金×3％+ 6万円に消費税を掛けた値を仲介会社に支払います。ただし仲介業も行う建売住宅会社であれば、発生しないこともあるため事前に確認しておきましょう。

● 契約印紙代金
建売住宅会社と締結する売買契約および住宅ローンを借入する際に金融機関と締結する金銭消費貸借契約に契約印紙は必要です。用意する印紙は売買代金と借入金額によって以下の表の通り定められています。

売買契約代金

印紙代金

10万円以下	200円
10万円を超え50万円以下	400円
50万円を超え100万円以下	1,000円
100万円を超え500万円以下	2,000円
500万円を超え1千万円以下	10,000円

1千万円を超え5千万円以下	20,000円
5千万円を超え1億円以下	60,000円
1億円を超え5億円以下	100,000円
5億円を超え10億円以下	200,000円
10億円を超え50億円以下	400,000円
50億円を超えるもの	600,000円

契約金額の記載のないもの

200円

引用；https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/inshi/7140.htm

● 登録免許税
登録免許税とは不動産の名義変更、売買、金融機関からの借り入れを行う際に支払う税金です。売買時は「固定資産税評価額×1.5％（令和8年3月31日まで）」借入時は「借入金額×0.4％」を納税します。

● 司法書士依頼料
不動産の名義変更登記を行う際は、司法書士に依頼することが多く、一般的には5万円～10万円程度支払います。

● 火災保険料
火災保険料は最長5年です。5年経ったら再度更新または切り替えしなければいけません。火災保険料が未加入のままだとローンが組めないため、かならず入る必要があります。火災保険料は建物の価格や各社と保証内容によって異なりますが、10～15万円の費用となります。なお地震保険は任意であるため、未加入でも問題ありません。

《サティスホームでは》
サティスホームの標準仕様は「省令準耐火」の認定があるので、火災保険料が40%程度お値打ちになります！

● ローン手数料
住宅ローンを借りて購入する際は、金融機関に手数料を支払います。手数料は各機関によって異なりますが、10万円程度です。

上記の費用は購入時に必ずかかる費用です。さらに購入してから数か月後に不動産取得税も課せられるため注意しましょう。

建売住宅の賢い選び方-よくある後悔・失敗について-

最後に建売住宅を購入してよくある失敗事例や後悔を紹介します。自身が購入してから後悔しないためにも、事前に事例を参考にしてください。

欠陥住宅だった

建売住宅はコストを抑えて建築する必要性が職人の作業レベルにも反映されている会社もあり、欠陥住宅だったという事例があります。公益財団法人住宅リフォーム紛争処理支援センターが発表している住宅相談統計年報 2022を確認すると、2021年の電話件数は35,000件、新築住宅に関する相談は24,000件近い数値となっています。

 

もちろんすべての内容が欠陥住宅の相談とは限りませんが、相談内容の多くは「建物に関する内容」や「金銭関係」です。本調査は建売住宅だけとは限りませんが、価格面が作業技術にもつながっていることは確かです。「コストが安い分作業も適当になる」ということは少なからずあります。そのため先ほどもお伝えした通り、安すぎる建売住宅には注意してください。

隣地との距離が近かった

建売住宅は隣地との距離が近い物件が多く、プライバシーや音の問題が生じることがあります。建売住宅は広大な土地を開発・分譲して建築します。少しでも建物を多く建築した方が利益がつながるため、隣地との距離が近いケースが多いです。もちろん建築基準法や地方自治体地方などの条例によって、隣地と一定の距離を取らないといけません。とはいえ2ｍや3ｍという距離ではないことから、自宅の話し声などが届いてしまう可能性もあるでしょう。建売住宅を購入する際は隣地との距離に注意してください。

間取りが悪かった

建売住宅を内見した時は好印象だったものの、住んでみると間取りがいまいちで、生活しにくいと感じる方もいらっしゃいます。内見時は購入意欲が高まっているため、「間取りの細かなチェックより、どこに家具を配置しようか」と考えてしまいます。しかし購入してから「収納スペースが足りなかった」「リビングからキッチンまでの動線が悪い」と感じる方も多いため、しっかり間取りのチェックを行う必要があります。注文住宅は契約してから間取りの軽微変更は可能ですが、建売住宅は一切間取りの変更ができないため注意しましょう。

断熱性能が低かった

コストが安いため、十分な断熱性能を持ち合わせていなかった失敗事例です。低コストの建売住宅は、注文住宅などと比較すると、断熱材の量や素材が劣る部分があります。さらに省エネ基準を満たしていない一般住宅であることが多く、夏場は熱く、冬場は寒い建物となりがちです。もちろん建売住宅メーカーによっては断熱性能が高い住宅もあります。しかし価格というところに反映されていることが多いため、低コスト建売住宅を購入する際は、断熱性能について確認しておくことが大切です。

傷や汚れが目立つ

建売住宅に限ったことではありませんが、住んでから建物の傷や汚れがたくさんあることに気が付いた失敗例です。もちろん人間が作った建物であるため、ある程度の傷は発生します。しかし急いで工事をしたあまり、建物への損傷が目立つことも多いです。注文住宅と比較すると建売住宅の方が工期や短い特徴があります。

建売住宅の賢い選び方まとめ

今回は建売住宅の賢い選び方について紹介しました。建売住宅は各社価格競争を行っているものの、安すぎる物件には注意してください。安いということは建物の性能も最小限である可能性も高いです。そのため価格ばかりに着目するのではなく、間取りや設備を確認しておくことが大切です。とはいえ数多く建売住宅からベストな家を見つけるのは大変です。そのため希望エリアや予算を決めて、的を絞って探すようにしましょう。