土地探しの裏技｜土地選びのコツ・失敗しないコツ・注意点と見つからない時の対処法

マイホームの建築を検討している方の多くは、土地探しから始まります。土地探しは非常に難しいため、建売を購入する方も多いです。しかし建売では好きな間取りにすることができず、できれば間取りも自分で考えたいという方は、注文住宅でなければいけません。また土地とセットになっている住宅もありますが、土地を所有している建築会社で建てなければいけないため、自身が好きなメーカーや工務店で建築できないデメリットもあります。そのため自身で土地を探すことが、理想のマイホームへの近道と言えるでしょう。とはいえ土地探しがうまくいかないという方も多いのではないでしょうか。本記事では土地探しの裏ワザを紹介します。土地探しで悩んでいる方や、これから注文住宅を検討する方はぜひ参考にしてください。

土地探しの裏技

土地探しの方法はさまざま挙げられます。ここでは代表的な方法と裏技、また購入時の裏技を紹介します。

一般的な土地探しの方法

土地探しと言えば、以下の方法が思いつく方も多いのではないでしょうか？
● インターネットで探す
● 不動産会社に確認する
● チラシを見る

上記の3つは土地探しの方法として最も認知されています。情報量も多く、簡単に見つけることが可能です。しかしインターネットや不動産会社に確認しても良い土地が見つからないというケースもあります。土地は所有者が売りたいタイミングで出てくる情報であるため、いつになるかわからないことが多いです。そのため定期的にインターネットを見たり、不動産会社に確認したりする必要があります。

土地探しの裏技①：空地を調査してもらう

空地を見つけた場合、相談している建築会社に依頼し、所有者の調査を行い、売却意図の有無を確認してもらうことも可能です。土地にはすべて所有者がおり、法務局で確認することができます。もちろん売却意識があり、購入することになった場合、お礼として調査してもらった建築会社で家を建築するのが一般的です。すでに建築会社が決まっている方は、一つの裏技として利用しても良いでしょう。ただし、建築会社によっては調査してくれない場合もあります。そのため気になる空地が見つかった時だけ、相談しましょう。

土地探しの裏技②：金融機関から教えてもらう

実は金融機関も土地情報を保有していることがあります。顧客から「不動産を売却して相続税の納税資金にしたいので、購入したい人を探してほしい」などの依頼を受けることがあるからです。金融機関の大きな目的は「借入してもらうこと」なので、こういった依頼があった場合、金融機関は建築会社に土地情報を教える傾向にあります。建築会社であれば、住宅や賃貸物件などの建築主を紹介してくれるうえ、ローンも利用してもらえるからです。住宅ローンを借入する金融機関がどこでもよいという方は、ぜひ聞いてみましょう。

土地探しの裏技③：新聞に掲載されていることも

新聞会社によっても異なりますが、売り土地情報を公開していることもあります。さらにインターネット上にない土地情報が掲載されていることもあるため、新聞を取っている人はチェックして見ましょう。

土地探しの裏技④：中古住宅も視野に入れてみる

中古住宅を解体して新築住宅を建築する方法です。中古住宅は既存の建物があるため、解体しなければいけません。解体費用は買主負担になることが多いですが、交渉次第では売主が負担してくれる場合もあります。また、解体費用を踏まえても相場価格からかけ離れない費用であれば、検討してみても良いでしょう。多くの方は、インターネット上で「売り土地・更地」と調べるため、中古住宅は意外と穴場です。さらに物件数も多いため、解体費用を考慮したうえで検討してみてください。

土地探しの裏技⑤：保留地を探してみる

区画整理地で余った土地を保留地と呼びます。保留地は相場価格より安く購入できるメリットがあります。さらに新しい区画整理地のみで販売されるため、立地もよい特徴があります。さらに保留地は不動産会社を経由しないため、仲介手数料が発生しません。仲介手数料は土地代金の3％+ 6万円に消費税を掛けた金額です。大きな手数料を節約できるでしょう。保留地情報を知りたい方は、「○○市　保留地」とインターネットで調べてみましょう。

土地探しの裏技⑥：建築会社に聞いてみる

先ほどもお伝えしたとおり、建築会社は多くの土地情報を保有しています。金融機関だけでなく、不動産会社との常に情報交換を行っているため、インターネットやチラシに掲載されていない情報を持っています。また、良い土地に関してはすぐに建築してくれる人を最優先にしている会社がほとんどです。そのため「良い土地を紹介してくれたら、御社で建築します」と伝えると、土地情報を紹介してくれることもあります。もちろんどこの会社も保有しているわけではありません。そのため建築会社が決まっていない方は、一度確認してみるのも土地探しの裏技です。

土地購入の裏技①：指値交渉が可能

指値とは、売り出ししている土地代金を安く交渉する方法です。例えば売り土地代金が1,200万円である場合、指値で1,000万円に価格交渉することが可能です。不動産の売買業界では、指値が当たり前のようにあります。もちろん売主も拒否することが可能なため、100％できるというわけではありません。とはいえ、気に入った土地が見つかった際は、指値交渉をしてみましょう。指値は不動産の仲介を行う不動産会社を経由して売主へ交渉します。買主が直接売主へ交渉する訳ではないため安心してください。

土地購入の裏技②：境界確定を売主へ交渉することもできる

土地によっては境界杭が紛失していることが多いです。境界杭が紛失していると、隣地との境界が分からず、建物の設計や住宅ローンの審査ができません。そのため、土地家屋調査士や司法書士に依頼し、隣地所有者と立ち合いを行い境界の確定を行う必要があります。その際依頼する士業の方への報酬は、売主へ交渉できる場合もあります。もともとは売主の土地であるため、境界の確定は売主が行っておくのが一般的です。とはいえ隣地所有者が複数人いると費用も数十万円ほどにもなりかねないため、売主によってはそのままで購入してほしいと言われることもあります。不動産会社を経由して交渉してみましょう。

土地購入の裏技③：融資特約は忘れない

裏技ではなく必須事項です。融資特約とは、万が一住宅ローンの審査が通らなかった際、土地の契約を白紙撤回することです。土地を購入する際は、売主に対して買付証明書を提出します。買付証明書とは「この土地を購入したいです」と売主への意思表示を示した書類です。買付証明書には希望購入価格（指値を入れた価格）や手付金を記載しますが、特約事項に融資特約を記載しておきます。そもそも土地の購入は、住宅ローンの審査をする前に契約します。土地の契約書と建築会社との契約書がなければ住宅ローンの本審査を行うことができません。しかし融資特約を記載しないと、融資が否決になったとしても契約解除できなくなることになります。もちろん話し合いで契約解除するケースが多いですが、売主へ支払った手付金が戻ってこないことも多いです。そのため融資特約は買付証明書に必ず記載しましょう。

【土地探しの裏技】土地探し・土地選びのコツ

ここでは土地探しのコツと、土地選びのコツについて紹介します。

土地探しのコツ①：希望エリアを選定する

土地探しをはじめる前に、希望するエリアを決めておきましょう。すでにインターネットで売り土地を探している人は分かると思いますが、土地情報は非常に多いです。さまざまなエリアに売り土地がでています。しかし希望エリアが定まっていないと、決断することができず、マイホーム取得までに時間がかかってしまいます。土地情報はタイミングが非常に重要です。売り土地は早い者勝ちであるため、常に情報を把握しておく必要があります。しかし希望エリアを定めていないと、情報に敏感になれず、良い土地を逃してしまう可能性も高いでしょう。そのため、希望エリアは事前に決めておくことが大切です。

土地探しのコツ②：第二候補のエリアを見つけておく

希望エリアで必ず土地情報が出てくるわけではないため、第二候補のエリアを決めておくことが土地選びのコツとなります。希望エリアだけで探していると、何年たっても良い土地情報が出てこず、マイホームの建築ができないこともあります。しかし第二候補を決めておくと、より収集できる土地情報が増えるため、選択肢が豊富となるメリットがあります。もちろん「必ず希望エリアでなければいやだ」という方もいらっしゃるでしょう。その場合は辛抱強く待つしかありません。しかし希望エリアが必ずではないという方は、他のエリアも検討しておきましょう。

土地探しのコツ③：借入限度額から逆算した土地代金を決める

土地探しをしている方は、事前に住宅ローンの事前審査を行い、借入限度額から逆算して土地代金を決めても良いです。事前審査とは、借入主の年収や勤務先、家族構成から融資の仮審査を行うことです。事前審査を行わなければ本審査を受けることができないため、土地を探す前に行っていてもよいでしょう。また借入限度額も把握することができるため、おおよその土地代金を決めることが可能です。三重県を参考にしてみると、フラット35利用者調査では、平均借入額が3,376万円、自己資金が420万円、その他からの借り入れが145万円でした。建築費が3,076万円であるため、土地代金は865万円が平均価格であることが分かります。もちろん借入限度額は申込者によって異なります。上記は平均値であるため、事前審査はおこなっておきましょう。

土地探しのコツ④：整形地だけを選ぶ

相場価格より安い土地の特徴の一つとして、三角形やひし形など、変形地の土地は除き、整形地だけを選ぶようにするのも土地探しのコツです。土地探しをする方の多くは「場所」と「価格」を優先します。しかし実際現地を見てみると、形が悪く、理想の間取りが建築できないことが多いです。現地を見るという無駄足を踏むことにもなりますが、募集チラシでしっかり確認しておけば事前に判断することが可能です。最初から整形地だけの土地を探すようにしましょう。

土地探しのコツ⑤：用途地域を確認しておく

建築できる土地には用途地域が定められています。用途地域によって土地に対して建築できる面積の割合である建ぺい率や容積率が異なるため注意してください。建ぺい率や容積率は、商業系の用途地域になると高くなります。マンションやオフィスビルをイメージしてもらうとお分かりになると思いますが、敷地いっぱいに建物が建築されています。一方で住宅街を見ると、庭を設けている家庭も多く、敷地に対して建築できる割合が低くなります。用途地域は以下の表の通りとなり、13種類あり、住居系であるほど、建ぺい率や容積率が低くなる傾向にあります。

住居系	商業系	工業系
● 第1種低層住居専用地域 ● 第2種低層住居専用地域 ● 第1種中高層住居専用地域 ● 第2種中高層住居専用地域 ● 第1種住居地域 ● 第2種住居地域 ● 準住居地域 ● 田園住居地域	● 近隣商業地域 ● 商業地域	● 準工業地域 ● 工業地域 ● 工業専用地域

もちろん、地域によって建ぺい率や容積率は異なります。例えば商業地域より近隣商業地域の方が建ぺい率や容積率が大きい場所も存在します。また第1種低層住居専用地域であると、建ぺい率が40％と割合が低いところも存在します。狭小地で且つ建ぺい率が低いと建築できる面積が狭くなるため注意しましょう。なお用途地域は各自治体で確認することができますが、三重県の用途地域マップでも確認することができます。建ぺい率と容積率も記載されているため、土地探しの際にチェックしておきましょう。

土地探しのコツ⑥：建築会社に土地を見てもらう

購入したい土地が見つかった際は、建築会社の方に見てもらいましょう。プロに見てもらうことで、「建物が建築できるのか」「擁壁などの工事は不要か」などを確認してもらうことも可能です。さらに、建物を配置した場合のイメージラフ図の作成も行ってくれます。建物が完成した場合の間取りなども確認できるため、必ず建築会社に見てもらいましょう。

土地を選ぶコツ①：相場価格と比較する

相場価格と比較して安すぎる土地は、何かしらの要因があっての価格となっているため注意が必要です。要因としては以下のような項目が挙げられます。
● 住宅を建築するためには、擁壁工事が必要となる
● 前面道路に上下水道が埋設されていないため、莫大な引き込み工事が必要となる
● 前面道路の持分を購入するのが人的に困難
上記の他にもさまざまな要因によって買い手が見つかりにくいことから安く設定されていることが多いです。例えば相場価格が3,000万円であるものの、土地代金が1,500万円と半額になっていた土地などは、非常に注意が必要です。必ず相場価格と比較し、安くなっている場合は要因を必ずチェックしておきましょう。

土地を選ぶコツ②：前面道路の上下水道の確認をする

前面道路に上下水道が埋設されていない土地は、引き込み工事に大きな費用を費やすため、事前に確認しておきましょう。一般的に住宅地などの道路には上下水道が埋設されています。しかし山の上など人が住んでいないような土地には埋設されていないことが多いです。本記事を読んでいる方の中にも田舎に居住したい方がいらっしゃるのではないでしょうか。前面道路に水道管が埋設されていない場合、埋設されている道路から引き込み工事を行わなければいけません。引き込む距離にもよりますが、数百万円以上の工事費となるケースも多いです。そのため事前に水道局で埋設管図を見ておきましょう。見方や探し方が分からない方は、水道局の方に聞くと教えてもらえます。

土地を選ぶコツ③：ハザードマップで災害の危険性を確認する

土地を選ぶ際は、ハザードマップで災害の危険性を確認しておきましょう。津波や地震だけでなく、土砂災害や大洪水などの発生危険度をハザードマップで調べることが可能です。ハザードマップで特に危険となっている土地は、相場価格より安くなっているケースもあるため、必ず自分で調べるようにしましょう。災害が起きてからでは遅いです。事前に調べて対処しましょう。

土地を選ぶコツ④：プランが配置できるのかを考慮する

先ほどの「土地探しのコツ⑥：建築会社に土地を見てもらう」でも紹介しましたが、土地が見つかった際は、建築会社の方にラフプランを作成してもらいましょう。土地を購入してから間取りが入らなかったと失敗しても売主に返却することは原則できません。そのため建築会社の方に間取りのイメージ図の作成をお願いしておくことが大切です。ラフプランは早ければ数日で完成します。ただし測量をしなければ土地の大きさがわからないケースもあります。その場合は数万円ほどの費用が発生しますので、建築会社の方へ確認しておきましょう。

土地を選ぶコツ⑤：購入前に地盤調査を行う

可能であれば、購入前に地盤調査を行い、固い地盤であることを確認してから購入することをおすすめします。軟弱地盤の場合、住宅を建築する際に地盤改良工事を行わなければいけません。地盤改良工事は軟弱な地盤であるほど強度を高くしなければいけず、費用も数百万円になるケースも少なくありません。そのため購入前に地盤調査を行っておくことをおすすめします。もちろん50,000円〜100,000円前後の費用が発生するため、気軽に依頼しないように注意してください。また売主の許可も必要となるため、不動産会社へ確認しましょう。

【土地探しの裏技】土地探しで失敗しないための注意点

ここでは土地探しで失敗しないための注意点を紹介します。

場所の確認

購入する土地の場所を再度確認しましょう。確認する要素は以下の通りです。
● 通勤・通学上問題ないか
● 商業施設やスーパーへの利便性は低くないか
● 病院などの医療機関が近くにあるか

上記の3つは生活するうえで必要な項目です。また現地確認も必須です。土地情報が掲載されているチラシやインターネット上だけでは確認できない項目も多いです。特に「道路との高低差」や「擁壁の有無」「隣地の状況」などはチェックしましょう。また一人で行くのではなく、不動産会社や建築会社の方と行くことがおすすめです。疑問に思ったことを即座に聞けるだけでなく、専門家ならではの気が付く点も多いからです。プロの意見を参考にし、現地を見るようにすることで、購入してから後悔する可能性は低くなります。

隣地の建物を確認する

日当たりを考慮するために隣地の建物の状況を確認することが大切です。隣地に高い建物が建築されていると、自宅への日当たりに影響をおよぼしてしまいます。また、現在影響がなくても、将来的に建物が建築される可能性もあるため注意が必要です。一般的には南側に隣地がなく、道路であれば日当たりは確保できるといわれています。もちろん土地の場所や隣地状況によって異なるため、専門家の意見を参考に確認しましょう。

【土地探しの裏技】理想の土地が見つからない時のポイント

土地探しをしていても理想の土地が見つからない場合もあります。その場合は、以下の項目を行ってみましょう。

エリアを拡大する

「希望のエリアの他に第二候補のエリアを見つけることが大切」と本記事で紹介しましたが、それでも見つからないこともあります。その場合は、エリアの拡大を行ってみましょう。もちろん第一希望のエリアと比較すると、妥協する点は多いかもしれません。しかし住宅は土地ありきの建物であるため、見つからないとマイホームを取得することはできません。妥協したくない気持ちはわかりますが、早くマイホームに住みたい方は、別の場所を探してみましょう。

不動産会社と仲良くなる

不動産会社は土地の購入をしてもらうことが仕事です。そのため、即決してくれる顧客に紹介したいと思うのが必然でしょう。とはいえ土地は人生で一度購入することがあるか程度です。即決即断することは難しいでしょう。そのため不動産会社の担当者と仲良くなっておくことが一つの方法です。仲良くなれば、良い土地の情報が出てきたときに、即座に知らせてくれる上、決断するまでの時間を待ってくれることがあります。もちろん数か月と待ってはくれませんが、1週間や2週間程度時間をくれることもあります。その間に建築会社へラフプランを作成してもらい、概算の見積もりなどをもらっておけば、住宅の予算を組むことも可能です。土地の情報はタイミングが重要ですが、不動産会社の担当者と関係が構築できれば、よりより情報を多くもらうことが可能です。

勉強期間にする

土地は無理に探してもタイミング次第であるため、見つかるまでは土地選びの勉強期間にしても良いでしょう。さまざまな土地を見て、相場価格や購入する際の注意点などをまとめておくとよいです。さらに土地購入チェックリストなどの作成もおすすめです。後悔しない土地を購入するために、以下のような項目を設けるのも一つの方法です。

● 近隣に大きな建物がないか（日あたりチェック）
● 相場価格からかけ離れた金額ではないか
● 前面道路の幅が広いか
● 騒音問題は起きないか
● 接道があるか
● 道路との高低差がないか
● 交通量が多いエリアではないか
● 治安は悪くないか
● 子どもが通学しやすいか
● 通勤するのに渋滞などが発生しないか
● ハザードマップの確認は済んでいるか
● 擁壁などの工事が必要ないか
● 建ぺい率や容積率に問題ないか
● 地盤の調査は完了しているか
● 抵当権は付いていないか
● 建物が建築できるほどの敷地面積であるか

土地について詳しくなると、正しい土地選びができるようになります。さらに建物についても勉強しておくと、どの土地が理想であるかわかるようにもなります。もちろん専門性が高いため、時間に余裕のある方におすすめです。

土地探しの裏技まとめ

今回は土地探しの裏技について紹介しました。インターネットで探す方法や、不動産会社に確認する方法などさまざまありますが、金融機関や建築会社へ確認するのも効果的です。とはいえ見つからないこともあるため、希望エリアを複数箇所見つけることが大切です。同じエリアばかりを探していても土地はタイミングが重要です。いつまでたっても売り土地情報が得られないということもあるでしょう。そのため希望エリアを拡大しておきましょう。また仲の良い不動産会社を見つけることも一つの方法です。第一優先で情報をもらえれば、競合もおらず、ゆっくり検討することが可能です。とはいえ、数か月も待ってくれないため、気に入った土地が見つかった際は、即座に建築会社へ見てもらい、建築可能かチェックしてもらうことをおすすめします。同時にラフプランの作成を依頼しておくと、建物のイメージをしやすくなります。