【土地探しのコツ】注文住宅購入の理想と注意ポイント

土地を購入して注文住宅の建築を検討している方は、はじめに土地探しに困難するケースが多いです。ネットなどにはたくさんの土地情報が掲載されていますが、希望通りの土地はなかなか売り出されておらず、実際見つけるのは非常に難しいです。さらに土地は早い者勝ちであるため、タイミングも肝心です。とはいえ家を建築する以上、必ず探さなければいけません。ではどのように探せばよいのでしょうか。本記事では土地探しをする際の3つのコツと、失敗しない土地探し方法４選、5つのチェックポイントを紹介します。これから土地を購入して注文住宅の建築を検討している方は、ぜひ土地探しを始める前に読んでみましょう。

土地探しのコツは3つ！

土地探しを始める前に、これから紹介する3つのコツを意識してみましょう。スムーズに土地を探すためにも重要なコツです。では具体的に紹介していきます。

土地探しのコツ１：エリアの選定

土地探しをしていても、必ず希望通りの場所の土地が見つかるとは限りません。ある程度エリアを複数箇所に絞って探すことを意識しましょう。もちろん通勤上や通学上、エリアを限定しなければいけない場合もあるかと思います。しかし場所にこだわってしまったあまり、数年間家を建築できなかった方も少なくありません。そのため2か所ないし、3か所ほどエリアを決めていたほうが土地を探しやすくなります。

土地探しのコツ２：優先順位を決めておく

土地を探す際は「立地」「価格」「面積」を考慮して決めます。しかしどれも希望通りの土地が見つかるとは限りません。そのためどの要素を優先するかをあらかじめ決めておくことが大切です。例えば住宅ローンの借入限度額が大きくない方は価格を優先し、大きな住宅を建築したい方は面積を優先します。お客様にとってどの要素が最優先事項であるかを決めておくと、土地探しもスムーズに進めることが可能となるでしょう。

土地探しのコツ３：気に入った土地が見つかったらすぐに建築会社へ相談する

気に入った土地が見つかった後は、即座に建築会社へ連絡し、建築できるか判断してもらいましょう。土地であっても100％建築できるとは限りません。前面道路が狭い場合や、工場地域（工業専用地域）の場合は、法令上建築できません。さらに建築できる建物の大きさを制限する建ぺい率や容積率も定められているため、プロに施工できるかチェックしてもらう必要があります。購入してから建築できないとわかった際は、時すでに遅しです。そのため即座に建築会社へ相談し、条例などを調べてもらいながら施工の可否を判断してもらう必要があります。またインフレが通っていない場所や、崖などがある土地は、さらに費用がかかります。場合によっては1,000万円も超えることもあるため、すぐに購入せず、判断を仰ぎましょう。

失敗しない土地探しの方法 おすすめ4選

では実際どのような土地探しの方法があるのでしょうか。ここでは4つの方法とメリット・デメリットを紹介します。

土地探しの方法１：インターネットで探す

土地探しといえば、多くの方がインターネットで検索することを思い浮かべるのではないでしょうか。土地情報量が多く、一目で土地内容を確認できます。一方で多くの方が見ているのに売れていない物件も多いことを意味します。その点も含めたメリット・デメリットは以下の表の通りです。

メリット	デメリット
● 土地情報が多い ● 希望内容を選択して探すことができる ● 誰でも簡単に探せる	● 土地の場所が明確に分からないことが多い ● すでに売却された土地の掲載されていることがある ● 基本的には売れ残り物件が多い

インターネットで土地を探すメリットとしては、誰でも簡単に探せる点です。現代ではネット情報が大きく、数多くの不動産会社が土地情報を掲載しております。しかし明確な場所が掲載されていない物件も多く、現地を見に行くことができない場合もあります。さらに売却された土地情報も掲載されたままの可能性もあるため、実際に問い合わせしてみないと細かな情報は得られません。また不動産会社は、優良な土地に関しては、すぐに購入できる方に優先して紹介する傾向があります。例えば、融資が確実に通る方や土地を分譲する会社、顧客を多く抱えている建築会社などへ情報を回します。そのためインターネットに掲載されている土地は売れ残り物件なども多いです。売れ残り物件には「相場価格より高い」「建築するうえで他の費用がかかる」「隣地所有者が不明」などさまざまな要因が挙げられるため、インターネットで土地を探す場合は、明確な情報を取得するようにしましょう。

土地探しの方法２：チラシや看板から探す

土地情報はチラシから探す方法もあります。多くの方が見たことがある通り、不動産会社や建築会社のチラシがポストに投函されていたという経験も多いでしょう。チラシも土地探しにおける一つの方法です。さらに外出している際は、「売り物件」や「売り土地」という看板も見たことがあると思います。もちろんそれらも土地探しの方法の一つです。それぞれのメリット・デメリットは以下の表の通りです。

	メリット	デメリット
チラシ	● 土地情報を一目でわかる ● 場所も掲載されていることが多い	● 建築会社が指定されている場合もある（看板も同様） ● 早い者勝ち（看板も同様）
看板	● 現地を確認できる ● 管理会社が記載されているため、すぐに連絡できる	● 場所以外細かな情報がわからない ● 売れ残り物件の可能性もある

チラシに掲載されている土地は建築条件付き物件の場合もあります。建築条件付き物件とは、土地を購入して建物を建てる際、建築会社が指定されている物件のことを指します。建築会社が保有している土地や、不動産会社が所有している土地に多く見られます。つまり「土地を購入する代わりに建物を指定会社で建築してください」という意味です。建築条件付きの土地は相場価格より安い価格に設定されていることも多いです。しかし実際は建物に利益が乗せられているため、土地と建物トータル費用で見ると、決して安いとは言えません。もちろん建築会社によって異なるため、一概には言えないものの、一般的には土地代金分の利益を建築代金に上乗せする会社が多いです。一方看板に関してはインターネットと異なり、場所が分かるメリットがあります。近隣環境などと一緒に確認できる点は大きなメリットです。しかし場所以外の情報は得られないため、管理会社へ必ず連絡する必要があります。

土地探しの方法３：不動産会社へ依頼する

土地情報をもっとも多く抱えているのは不動産会社です。土地のプロであるため、当たり前ですが、大手になるほど情報量は多い傾向にあります。一方で小さな不動産会社は社員数も少ないことから情報量も多くはありません。しかし地域密着型の小さな不動産会社は、インターネットに掲載されていない土地情報や、地域の状況などを網羅している特徴もあります。一方で悪徳不動産も存在し、後も絶たないことから、相談する不動産会社は見極めしなければいけません。そのような点を含めて、不動産会社へ依頼するメリット・デメリットは以下の表の通りです。

メリット	デメリット
● 土地情報量が多い ● インターネットに掲載されていない情報もある	● 悪徳な不動産会社もある ● 融資が通っている顧客を優先しがち

不動産会社は土地の売買が成立して報酬を得ます。土地を購入する方の多くは金融機関の融資を利用するため、不動産会社としては融資が通っている方を優先する傾向にあります。もちろん現金支払いであれば問題ありませんが、融資が不透明な方は不動産会社から相手にされない場合もあるでしょう。そのためいくら情報量が多くても、ほとんどの不動産会社は「融資は大丈夫ですか」「融資の内諾や内定をもらっていますか」と聞かれます。そのため融資の事前相談は必要となります。詳しくは後ほど解説します。

土地探しの方法４：建築会社へ相談する

最後に紹介するのは建築会社です。建築会社と聞くと、建物を建てる会社というイメージも強いですが、土地情報を多く抱えている会社でもあります。自社で土地を購入し、分譲地として販売している会社や、不動産会社と連携を組みながら土地情報を収集している会社が多いです。さらに建築会社へ相談すると、その土地に建築できるか見極めてくれるメリットがあります。その点を含めて、建築会社へ相談するメリット・デメリットは以下の表の通りです。

メリット	デメリット
● 自社で所有している土地のある ● 不動産会社と連携しているため土地情報が多い ● 建築できる土地であるか見極めてもらえる	● 紹介された土地を購入した場合、紹介先である建築会社で建物を建築するのが一般的 ● 自社所有地の場合、建物に利益が載せられる可能性もある

土地情報を建築会社から紹介されて購入する場合、一般的にはその建築会社で建てるというのが暗黙のルールであります。もちろん法律で決まっているわけではありませんが、「ひとつの筋を通す」という考えであり、先ほど紹介した建築条件付きのようなものです。建築会社の立場から見ても、「土地を紹介したのに他の建築会社で建てるのであれば紹介しない」という点はご理解いただけるのではないでしょうか。もちろん建築会社もボランティアではないため、紹介先で建築しなければいけません。そのため他社での建築はできないと認識しておきましょう。しかし不動産会社と建築会社は常に土地情報を交換していることが多いため、多くの情報を抱えています。建築会社も、事前に顧客の融資が通るか見極めて土地情報を紹介するため、不動産会社としては信頼できるのでしょう。建築会社に指定の方は、一番おすすめの土地探し方法です。

【理想の土地の探し方・選び方】5つのチェックポイント

では自身で土地探しを始める際、どのようなポイントをチェックすべきなのでしょうか。ここでは5つのポイントを紹介します。

立地を確認する

土地探しを始める際、一番優先されるのが「立地」です。土地は立地が全てと言われるほど、価格などにも影響を及ぼします。自身で購入する場所を決める際は、以下の5点を意識しましょう。

1. 通勤するうえで渋滞を回避できる場所であるか
2. 子供が通学するうえで交通量は多くないか
3. 買い物する場所は近くにあるか
4. 病院までの距離も遠くないか
5. 自然豊かな場所や都心など、ライフスタイルにあった場所か

土地を決める際は、以下の5点を確認しておくことが重要です。通勤通学上不便があれば、自然とストレスを感じてしまいます。また何かあった時の病院までの距離なども重要です。また近年では在宅ワークをする方も増えてきていることから、ライフスタイルにあった場所を選ぶのも一つのポイントです。

土地の形

土地の形が悪ければいくら立地が良くても建物が建てられません。例えば間口が4ｍで奥行きが25ｍの土地の場合、細長い住宅が出来上がってしまいます。もちろんリビングなども使い勝手が悪いことから生活しにくい家が完成してしまうでしょう。また三角形などの土地も同様です。土地の形は「正方形」「長方形」が好ましいとされています。土地探しを始める際は、土地の形も意識するようにしましょう。

隣地の建物

一般的に建物は日あたりを考慮して南向きに建築します。リビングや寝室などを南側にもってくることを指します。しかし隣地に大きな建物が建築されている場合、日あたりは悪くなってしまうでしょう。もちろん建物の向きや配置を変えるなどの対策はありますが、理想としては南向きです。これから土地を探し始める方は、隣地に大きな建物がないかをチェックしておくことが大切です。

災害リスクを考慮する

万が一災害が発生しても、問題ない場所であるかを確認しておかなければいけません。近年では南海トラフ地震が30年以内に発生すると言われています。そのため「地盤が弱いところ」や「土砂災害の危険があるところ」「津波の被害を受けてしまいそうな沿岸部」には建築しないように心がけなければいけません。地盤に関しては建築会社の方へ依頼し、地盤調査をしてみなければわかりませんが、土砂災害や津波に関してはある程度「ハザードマップ」で確認できます。もちろん自然災害であるため、保証はできないものの、事前対策はできるでしょう。土地を購入する前に、一度確認しておくようにしてください。

トータルの価格

土地の価格が安いと高いに問わず、トータルの予算を超えてしまっては意味がありません。例えば住宅ローンの借入限度額が4,000万円で、建物の代金が2,500万円の場合、土地代金は1,500万円以内におさめなければいけないということです。もちろん自己資金をねん出して対応しても良いですが、多くの方は頭金を減らしたいと思うのではないでしょうか。そのため事前に予算のトータル価格を把握し、土地代金に充てられる金額を定めてから土地探しを行うようにしましょう。

土地探しの注意点

最後に土地探しをする際の注意点を5つ紹介します。

建ぺい率と容積率は理解しておくべき

土地探しをする際は、建築基準法である「建ぺい率」と「容積率」は理解しておきましょう。建ぺい率とは、敷地に対して建築できる割合のことを指します。一般的には40％〜80％とチラシなどに掲載されているため確認しておきましょう。例えば、100㎡の土地の建ぺい率が60％の場合、60㎡までしか建築できないということです。ここでの60㎡は建築面積のことを指します。設計図などをみて頂くとお分かりになると思いますが、おおよそ1階部分の面積です。もちろん正確には異なるため、最終的には建築会社の方へ確認してください。一方容積率は、敷地に対して建築できる床面積の割合です。1階・2階部分の面積の合計である延べ床面積が容積率に収まっているかを確認します。容積率は一般的に200％が多いですが、80％の場所や800％などさまざまあります。建ぺい率と同様にチラシに記載されているため確認してください。容積率が小さいと建築できる建物が小さくなります。例えば100㎡の土地の容積率が80％の場合、1階2階を合計して80㎡までしか建築できないということです。とはいえ建ぺい率ほど厳しい制限ではなく、基本的に容積率いっぱいになることは少ないため、チェックする程度で良いでしょう。

土地以外に費用が発生するかチェックしてもらう

特に相場価格より安い土地は、なにかしらその他に費用や要素が含まれていることが多いです。一般的に安い土地は、建築会社や不動産会社などのプロからしたら、「安い理由はなんだろう」と疑問から始まります。理由には数多く挙げられますが、主に以下の内容が多いです。
<土地が安い理由の一例>

● 接道がない
● 給排水が引き込まれていない
● 擁壁工事をしなければいけない土地
● 前面道路の所有者が複数名

上記の理由を見ても、分からない方も多いのではないでしょうか。しかしプロからしたら別途費用がかかるもの、手間がかかる土地と判断します。例えば、上記の一例で上げると接道がない土地はそもそも建築できません。安くて当然です。また給排水や擁壁工事は莫大な費用がかかる場合もあります。数十万円単位ではなく、数百万円にもなるケースが多いです。擁壁に関しては1,000万円を超える場合もあるでしょう。そのため土地以外に費用がかかるかは建築会社にチェックしてもらう必要があります。もちろん不動産会社にも相談できますが、工事費用に関しては憶測になります。その分建築会社は経験も豊富なため、適切な価格を教えてくれます。土地以外に費用がかさみ、結果相場価格より高くなるケースも多いため、プロに土地を確認してもらうことは必須です。

建築できない土地もある

先ほどの接道のように、建築できない土地も多数あります。また建築できたとしても理想通りの住宅が建てられないこともあります。「建ぺい率が低く、大きな平屋が建築できなかった」、「高さ制限があり、3階建てが建築できなかった」というケースも多いです。土地を購入してから気が付いても遅いです。そのため必ず建築会社に土地を確認してもらってから購入する必要があります。

そもそも融資が通らなければ意味がない

住宅ローンを利用して土地を購入される方は、ローンの事前審査が通っていなければ探しても意味がありません。事前相談とは金融機関の融資を利用する場合、申込者の年収や家族構成、借り入れ状況などからローンの可否を審査することです。事前相談が通らなければ本審査も通らないため、住宅ローンを組むことができません。そのため金融機関へ行き、事前相談をしてください。事前相談に必要な書類は主に以下の通りです。
● 本人確認書類（運転免許証・健康保険証・マイナンバーカードなど）
● 源泉徴収票・確定申告書
● 家系図（自作で可）
● 他の借り入れ状況を証明するもの（返済予定表など）

金融機関の窓口で相談すれば、おおよそ2週間前後で融資の可否と借入限度額を教えてもらえます。ただし、事前相談は仮審査のようなもので、実際の本審査は建築会社と契約した後に行われます。事前相談が通れば8割前後で本審査をクリアできますが、必ず融資が通るというわけではないため注意してください。また事前相談は建築会社が代行して行ってくれます。金融機関も土日しか開いていないため、勤めている方は相談する時間がないというかたもいらっしゃるでしょう。そのため必要な書類を建築会社へ預け、代わりに事前相談してもらっている方も多いです。いずれにせよ融資が通らなければ土地は購入できないため、事前相談してから探しましょう。

土地を探す前に建築会社を決める

「土地が決まっていないのに建築会社を決めるの？」と疑問に思うかもしれません。
しかし本記事で紹介した通り、土地を見つけても建築できるかは建築会社へ相談することになります。さらに金融機関の融資の打診も行わなければいけません。その点を踏まえると建築会社へ土地探しを依頼した方がスムーズに進みます。とはいえ依頼した建築会社へ建物を建てる流れが一般的なため、事前に建築会社を決めておく方が良いでしょう。土地を探してきてくれたのに違う会社で建築するというのは、建築主と建築会社の双方にとっても嫌な思いをします。そのためあらかじめ相談する建築会社は決めておくことをおすすめします。

まとめ

今回は土地探しをする際の3つのコツと、失敗しない土地探し方法４選、5つのチェックポイントを紹介してきました。土地探しをする方の多くは、立地と価格ばかりに意識が行ってしまいます。しかし希望通りの土地はなかなか見つからないのが現状です。そのため
妥協する点と優先事項を決めておきましょう。また気に入った土地を見つけるためには、インターネットや不動産会社への相談など、数多くあります。いずれにせよ建物が建築できるかは建築会社へ相談することにもなるため、事前に建築会社へ土地探しをお願いしても良いです。とはいえ相談先で建物を建築する流れが一般的なため、土地探しの前に建築会社を決めていた方が良いでしょう。