【土地購入の流れ】契約・登記の手続きや必要書類と注意点

注文住宅の建築をされる方の多くは、土地を購入してからという方がほとんどです。しかし土地を購入するまでの流れを理解していない方も多いのではないでしょうか。土地の購入と建物の打ち合わせは同時に進めなければいけません。そのため途中でなにをすべきか分からなくなる方も多いです。そのため、事前にどのような流れで進めるのか理解しておく必要があります。本記事では土地を購入するまでの流れと注意点、必要書類について紹介します。これから土地を購入して注文住宅の建築を検討している方はぜひ参考にしてください。

土地購入の流れ〜マイホームを建てるまで〜

ここではマイホームを建てる前の土地を購入する流れを紹介します。金融機関の住宅ローンを借入して土地を購入する場合、建物の打合せも同時に進めなければいけません。借主の方はやることが非常に多いため、以下の９つの流れを理解しておきましょう。

土地購入の流れ１：土地を探す

はじめに計画地となる土地を探します。探す方法は大きく分けて以下の３つが挙げられます。

【1. インターネットで探す】
自分でインターネットで調べて探す方法です。希望するエリア、価格帯、面積を入力することで、選択した項目に該当する土地を見つけることができます。しかし土地を購入したことのない方にはおすすめできません。「土地が高いのか安いのか判断できない」「造成工事が必要となるかもしれない」「そもそも建てられると土地なのか」を判断できないからです。土地を初めて探す方に多い傾向が「価格」と「立地」ばかりに意識が行っていること。土地が相場価格より安い場合は、それなりの理由があるケースが多いです。さらにインターネット上に掲載されている土地は売れ残り物件も多いため、どのような理由があるかしっかりご自身で判断しなければいけません。そのため土地を探す際は、次で紹介する「不動産会社に依頼する」もしくは「建築会社に探してもらう」の２方法がおすすめです。

【2. 不動産会社に依頼する】
不動産会社はインターネットに掲載されている土地の他に数多くの情報を持っています。そのため、気に入る土地が見つかる可能性も高いです。
ただし、不動産会社に依頼した場合、以下のデメリットがあります。
● 融資が内諾していないと良い土地情報をくれない
● 不動産会社によっては売れ残り物件を押し付けてくる
不動産を購入する方の多くは、金融機関からの融資を利用します。さらに昨今、金融庁の引き締めにより、簡単に融資が通らない状況にもなりつつあります。そのため不動産会社は、「買主は融資が通っているか」とはじめに疑問に思います。この段階ではまだ融資の相談をしていない方がほとんどであるため、良い土地情報を教えてくれない場合もあります。さらに不動産会社によっては売れ残り物件を優良物件と言い換えて紹介してくる場合も０ではありません。そのため、最も土地探しにおすすめなのは、建築会社に探してもらうことです。

【3. 建築会社に探してもらう】
建築会社は不動産会社と情報交換をしているだけでなく、自社で土地を所有している場合もあります。そのため土地情報は多く保有しています。さらに気に入った土地を見つけても金融機関の融資が通らなければ購入できません。融資の相談をする際は、図面や見積書も必要となるため、どちらにせよ建築会社に相談することとなります。さらに土地を購入して住宅を建てる前に、建築基準法や自治体の条例に則った建物を建築できるか判断してもらえるメリットもあります。「購入してから建築できない土地だった」ということがないのは非常に大きいのではないでしょうか。そのため、建築会社に探してもらうことで、「建築できる土地」を適切に選んでくれる良さがあります。

土地購入の流れ２：売主へ買付証明書を提出する

気に入った土地を見つけたら、売主へ買付証明書を提出します。買付証明書とは売主に対し、購入意思があることを伝える書類です。書類を提出しないと売主への購入意思を示すことができず、他の人が買う可能性もあります。土地は早い者勝ちであるため、そのため気に入った土地があった場合、すぐに買付証明書を提出しましょう。買付証明書は、土地を仲介する方へお渡しし、その後売主まで届く仕組みです。書類に関しては仲介会社が用意してくれるケースが多いですが、ネットでもダウンロードできるため、事前に確認しておきましょう。買付証明書は主に「購入価格」「手付金」「契約時期」を記載します。自分が購入したい価格や契約時期を明記し、売主と交渉しましょう。

土地購入の流れ３：売渡承諾書をもらう

売主が買主の条件に納得した後は、売主から売渡承諾書をもらってください。売渡承諾書とは、「買付証明書の内容に納得してあなたに売却します」という売主の意思表示です。この書類をもらわないと後で「言った・言わない」の水掛け論にもなりかねません。最悪の場合、先に買付証明書を提出したのに、他の人に売却したということにもつながりかねないため、必ず依頼するようにしましょう。

土地購入の流れ４：建築会社から概算の見積もりをもらう

売渡承諾書をもらった後は、金融機関の融資の相談準備ですが、その前に建築会社から図面と概算の見積もりをもらいましょう。図面の打合せは買付証明書の提出前に同時進行で行います。土地を購入してから建築費が高かったということにもならないためにも、融資の相談をする前に行っておくべきです。もちろん買付証明書を提出する前でもかまいません。購入予定地が見つかった段階で図面作成と見積もり依頼は行い、ある程度の価格は把握しておきましょう。とはいえ、土地が決まっていないと概算も算出できないため、土地の探しを第一優先であることを忘れないように注意してください。

土地購入の流れ５：金融機関の事前審査を行う

建築会社から図面と見積書をもらった後は、金融機関の事前審査を行います。事前審査とは、申込者の年収や勤続年数、家族構成やその他の借り入れ状況などから融資の可否を判断する審査です。事前審査をする際は、以下の書類が必要となります。
● 身分証明書（運転免許証・健康保険証・マイナンバーカードなど）
● 所得を証明できる書類（源泉徴収票・確定申告書など）
● お借入中の償還予定表（写）または残高証明書
● 家系図（手書きで問題ありません）

またこの際、見積書を提出すると、金融機関としてはどれくらい借入したいか分かります。とはいえ、事前審査は買付証明書を提出するまででも問題ありません。申込者の属性が分かれば、ある程度借入限度額などを教えてくれるでしょう。しかし、事前審査をするうえでどのように進めるか分からないという方もいらっしゃいます。その際は建築会社へ依頼し、代わりに事前相談してもらうことも可能です。

土地購入の流れ６：不動産の売買契約を締結する

事前審査で金融機関の融資の内諾が出た後は、土地の売買契約を行います。この際注意してほしいのは、100％融資が下りたということではないことです。金融機関は土地の契約書と建物の契約書がなければ本審査に進めることはできません。そのため場合によっては融資の認可が下りないこともあると認識しておきましょう。とはいえ、事前審査をクリアすれば8割前後は融資の内定が出る傾向になります。そのため売買契約を締結するのが一般的な流れです。契約時には以下の費用が必要となります。
● 仲介手数料
土地の売買価格に3％+ 6万円で算出した金額に消費税を掛けた金額です。

仲介手数料＝（売買価格×3％＋6万円）×消費税

仲介手数料は土地を仲介してくれる不動産会社へ支払う手数料です。支払タイミングは「売買契約時と決済時に半金ずつ」のパターンと「決済時に満額」の2パターンあります。不動産会社によって支払タイミングは異なるため、事前に確認しておきましょう。なおこのタイミングでは融資が下りていないため、自己資金から支払う必要があります。

● 手付金
買付証明書に記載した手付金を売主に支払います。手付金は「100万円」または「売買価格の5％〜10%」が相場ですが、あくまで買付証明書の金額が基準となります。そのため10万円程で済む場合もあれば、500万円や1,000万円と高額になることもあります。そのため買付証明書に記載する手付金は仲介会社としっかり相談しましょう。なお、支払った手付金は売買代金と相殺されます。（例：2,000万円の売買価格のうち、手付金を100万円支払った場合は、土地の残金は1,900万円となります。）

● 印紙代
土地の契約書には契約印紙を添付しなければいけません。契約印紙は売買代金によって以下の表の通り定められています。

↓表左から「契約金額」「本則税率」「軽減税率」
（軽減税率：平成26年4月1日から令和6年3月31日までの間に作成されるもの）

10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円
１億円を超え　５億円以下のもの	10万円	6万円
５億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

出展：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/08/10.htm

契約書は買主と売主が1つずつ保有することになります。印紙もそれぞれが1通ずつ用意することとなりますので注意してください。

土地購入の流れ７：建築会社と工事請負契約を締結する

土地の契約が完了した後は、建築会社と工事請負契約を締結します。つまり土地の購入する流れと同時に間取りや金額を確定しておかなければいけません。納得いく間取りと見積であれば、契約しましょう。契約時には建築会社によって異なるものの、請負代金の10％を手付金として支払うケースもあります。さらに先ほどは異なる契約印紙も必要となるため、以下の表を参考にして用意してください。

↓表左から「契約金額」「本則税率」「軽減税率」

100万円を超え 200万円以下のもの	400円	200円
200万円を超え 300万円以下のもの	1千円	500円
300万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
1千万円を超え　5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え　1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え　5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え　10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え　50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

出展：建設工事請負契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁
https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/12/03.htm

契約印紙は建築会社の方で立て替えで用意してくれる場合もあります。そのため手付金と重ねて確認しておきましょう。

土地購入の流れ８：金融機関の本審査を行う

工事請負契約を締結した後は、金融機関の本審査を行います。本審査では本人の所得に関する書類や契約書類を提出し、おおよそ2週間から1か月前後で融資の可否と条件が金融機関から届きます。一般的に事前審査が通っていれば本審査はクリアできるので、安心して待っていましょう。ただし融資が断られる場合もありますので、「土地購入の流れで気を付けるべき注意点」で紹介します。

土地購入の流れ９：決済を行う

本審査がクリアしたあとは決済を行います。決済では残金の仲介手数料と売買代金、土地の所有権移転登記に関する費用を金融機関の融資で支払います。所有権移転は司法書士に一任しますが、おおよそ5万円〜15万円前後の費用です。不動産会社が紹介してくれるケースが多いため、決済前に費用の確認をしておきましょう。また所有権移転をする際は登録免許税を支払わなければいけません。登録免許税は固定資産税評価額の1,000分の15の価格です。費用を用意し、司法書士へ支払ってもらいましょう。全ての支払いが完了すれば、土地購入は完了となります。

土地購入の流れで気を付けるべき注意点

ここからは土地購入の流れで気を付けるべき注意点を3つ紹介します。

事前審査をクリアしたが本審査で断られる場合

事前審査をクリアしたものの、本審査で融資が断られるケースもあります。具体的には以下の項目に該当する場合です。
● 転職した
● 事前審査で発覚しなかった借入が見つかった

金融機関は転職することに対して後ろ向きに捉えることが一般的です。いくら年収が上がるとはいえ、「再度転職して収入が不安定になるのでは」と考慮するからです。そのため住宅ローンを借入して建築する際は、事前審査から建物完成までの期間は転職するのをおすすめしません。もちろん金融機関によって考え方は異なりますが、基本的に転職は悪い印象と捉えている場合が多いです。
また事前審査で発覚しなかった借入が見つかる場合もあります。金融機関は個人の借入情報が掲載されている株式会社日本信用情報機構（ＪＩＣＣ）や株式会社ＣＩＣで借り入れ状況を確認します。万が一見つかった際は、信用力がなくなるため、融資は断るケースが多いです。そのため事前審査時に他の借り入れ状況を明確に伝えておくことが大切です。

買付証明書には融資特約を必ず記載する

「融資特約」とは、万が一融資が下りなかった場合、契約を白紙撤回するという内容です。土地と建物の売買契約は融資が下りる前に行います。しかし融資が下りなかった場合は支払うことはできないでしょう。しかし融資特約を記載しておけば、契約はなかったこととなり、手付金も返金されます。また土地の売買契約書と工事請負契約にも融資特約が記載されているか確認しておくことが大切です。一般的には明記されていますが、場合によっては記載されていない可能性もあります。融資特約の記載がないまま契約してしまうと、大きな金額を支払うことにもつながりかねないため、必ずチェックが必要です。どこに記載されているか分からない方は、不動産会社と建築会社の方に確認しましょう。

土地代金以外にかかる費用をまとめておく

土地を購入する際は、土地代金以外の諸費用が発生します。先ほどもいくつか紹介した通り、決して安い価格ではありません。事前に把握しておかないと、自己資金から支払えないことにもつながりかねないため、ここでは土地購入時に支払う費用と一例を紹介します。
● 土地に関する費用（土地代金2,000万円想定）

売買にかかわる費用	計算方法	2,000万円の土地を購入する場合
土地代金	売買代金	2,000万円
諸費用 – 仲介手数料	（売買価格×3％＋6万円）×消費税	72万6,000円
諸費用 – 不動産の売買契約印紙代金	5,000円～3万円前後	1万円
諸費用 – 所有権移転に関する司法書士への報酬額	5万円～15万円前後	10万円
諸費用 – 登録免許税	固定資産税評価額の1.5％	固定資産税評価額を2,000万円と想定した場合、30万円
合計	–	2,136,000万円

※手付金は土地代金の中に含む

諸費用は融資対象外となるケースが多い

土地に関する諸費用や建物に関する諸費用、金融機関と融資を組む際に係る諸費用は、融資対象外としている金融機関も多いため、自己資金で支払うことになるケースも多いです。そのため建築会社の方へ確認し、事前にいくらの自己資金が必要となるか確認しておきましょう。事前審査では借入限度額を教えてもらえますが、あくまで諸費用は対象外。自己資金で支払うことが原則であるため、費用を用意するためにも把握しておくことが大切です。

土地購入の流れと合わせて確認したい必要書類一覧

最後に土地購入する際に必要となる書類について解説します。必要書類は不動産会社や金融機関によって異なります。そのため事前に確認しておきましょう。代表的な書類は以下の通りです。

本人確認書類

売買契約を締結する際は、本人確認できる書類が必要です。契約は原則本人でなければいけません。親などが契約書に署名すると、購入者は変わってしまい、住宅ローンなどにも影響がでます。そのため本人であることを証明するためにも以下の書類を一つ用意しておきましょう。
● 運転免許証
● パスポート
● 住基カード
● 健康保険証
● マイナンバーカード

印鑑証明書

所有権移転登記をする際に必要となります。印鑑登録をしていない方は、事前に役所で行うようにしてください。また金融機関の本審査でも必要となる書類です。

住民票

印鑑証明書同様、所有権移転登記と金融機関の本審査で必要となります。自身が今住んでいる住所と住民票の住所が異なる場合、役所で変更しなければいけません。前の住所のままの方も多いですので、必ず修正しておきましょう。

源泉徴収票・確定申告書

金融機関の融資の相談をする際に必要となります。源泉徴収票が手元にない方は、勤め先に確認し、再発行してもらうようにしましょう。また金融機関によっては過去3年分まで求められることも多いです。安定した収入であるかを確認するためです。そのため事前に金融機関へ確認し、一度で用意するようにしてください。確定申告書も同様に3年分求められる場合もあります。

借入状況に関する書類

既存の借り入れがある方は、残高証明書や返済予定表を用意しておきましょう。先ほどもお伝えした通り、後ほど発覚すると、金融機関からの印象は悪くなります。そのため事前にお伝えし、残債を証明することが大切です。既存の借り入れと住宅ローンの返済を合算し、今の所得でも無理のない返済計画を建てられるかを見極めます。

購入する予定の土地の資料

購入する予定の土地に関する資料を用意しましょう。具体的には以下の書類です。
● 価格が明記されているもの（チラシ名でも可）
● 公図
● 謄本
● 地積測量図（現況測量図）
● 路線価図
多くの方は聞きなじみのない書類ではないでしょうか。しかし金融機関の融資の審査を行ううえで必須書類です。上記の書類は、不動産会社や建築会社の方に依頼すれば用意してくれます。とはいえ、建築会社の方へ事前審査を行ってもらえれば、わざわざもらう必要もなくなるため、プロに一任しても良いでしょう。

まとめ

今回は、土地を購入するまでの流れと注意点、必要書類について紹介してきました。土地を購入するまでの流れは大きく分けて9ステップあります。不動産会社、建築会社、金融機関の3社が連携して行う作業であるため、途中でなにをしているか分からなくなる方も多いです。しかし建築会社に一任すれば、土地探しから融資の相談、必要な自己資金がわかるため、無理に自分で行うことは控えても良いでしょう。土地を購入するまでには、さまざまな手続きがあるうえ、高い専門知識が求められます。さらに聞きなじみのない必要書類も多いですが、建築会社へ相談すれば全て解決できるでしょう。ただ建物を建築するだけでなく、土地探しという入口から完成まで寄り添ってもらえるのが、建築会社の良さともいえます。とはいえ、自身でも大まかなスケジュールや作業内容を把握、共同してマイホームを建築していきましょう。