【マイホームの資金計画】住宅購入時のポイントは？

注文住宅を建築する際は、どれくらいの資金を基準にするべきか悩むものです。多くの方は、金融機関から住宅ローンを借入して建築します。しかし借入できるとはいえ、毎月の返済も考慮しなければいけません。資金計画をしないで建築会社の方との打ち合わせを進めると、「住宅ローンの融資額以上の金額となった」「毎月の返済に追われて返済に圧迫される」などにもなりかねません。そのため、注文住宅を建築する前に、資金計画を決めておく必要があります。とはいえどのような点を意識して決めればよいかわからない方も多いのではないでしょうか。そこで今回は、マイホームの資金計画を作る3つのポイントと注意点を紹介します。最後には資金計画を作成する際によくあるご質問もまとめていますので、これから注文住宅の建築を検討している方はぜひ参考にしてください。

マイホームの資金計画を作る3つのポイント

マイホームの資金計画は借入金額と年間の返済から逆算して決めます。具体的に３つのポイントに分けて解説します。

資金計画のポイント１：借入限度額を確認する

建築会社の方と注文住宅について打ち合わせをする前に、金融機関へ住宅ローンの事前相談をする必要があります。事前相談とは、借入主の年収や家族構成、勤続年数や他の借り入れ状況などから金融機関が融資の可否と借入限度額を計算することです。ただし注意しなければいけない点は、事前相談が通ったからといって100％融資がされるということではありません。正式に融資の可否が下されるのは、建築会社と工事請負契約書を締結した後の本審査です。とはいえ事前相談で融資の審査を行わなければどれくらい借入できるかわかりません。事前相談するタイミングは以下の２つあります。

● 借入主が建築会社の方と打合せする前に金融機関に相談する
● 建築会社の方に相談し、借入主に代わって事前相談する

2つタイミングを紹介しましたが、一般的には建築会社の方が事前相談するケースが多いです。事前相談ではさまざまな必要書類が求められるうえ、金融機関は土日しか開いていないため、仕事をしている方にとっては時間がありません。そのため、建築会社へ委任し事前相談を行い、借入限度額を把握しましょう。とはいえ限度額いっぱいに借入するわけではありません。次の項で紹介する、毎月の返済額が重要となります。

資金計画のポイント２：毎月の返済額から逆算する

住宅ローンの借入限度額が分かった後は、毎月の返済額から予算を逆算します。もちろんのことですが、借入額が大きくなるほど、返済額も大きくなります。借入期間を短くした場合や、金利の上昇があった場合も同様です。そのような点を踏まえ、借入額、借入期間、金利の３つを決めていきます。一般的には35年間にわたって返済する35年ローンと、数年ごとに金利が変わる変動金利を採用する方が多いです。いずれにせよ、無理のない返済額をベースに借入額を決めていきましょう。以下の表は借入額に応じた返済額の一例です。

借入額	毎月の返済額（35年ローン・金利1％想定）
2,000万円	56,457円
2,500万円	70,571円
3,000万円	84,685円
3,500万円	98,799円
4,000万円	112,914円
4,500万円	127,028円
5,000万円	141,142円

毎月の返済額がわかると借入額が想定できます。とはいえ借り入れ以外にも支出があるため、次の項で詳しく解説します。

資金計画のポイント３：固定資産税・都市計画税の計算する

毎月の返済以外にも1年に1度支払う固定資産税と都市計画税も考慮しておかなければいけません。借入返済ばかりに意識がいってしまい、いざ納税通知が届くと驚く方も多いです。固定資産税は土地と建物の固定資産税評価額に1.4％を掛けた値です。しかし固定資産税評価額は納税通知書に記載されているため、建物を新築する前はいくらになるかわかりません。ただし、目安とされているのは建物本体価格の50％～60％前後と言われています。つまり3,000万円の本体価格であれば、固定資産税評価額は1,500万円〜1,800万円前後となり、納税額は21万円〜25万円ほどとなります。また木造住宅であれば、納税額が3年間1/2の軽減措置があります。そのため「思っていたほど固定資産税は安いな」と感じる方もいらっしゃいますが、4年目以降は軽減されないため注意が必要です。また土地に関しては購入時に固定資産税を売り主と日割り計算して支払うため、どれくらいの金額になるかはわかります。固定資産税は土地と建物双方に課せられるため、年間でいくらかかるか事前に計算しておきましょう。なお、都市計画税は地方自治体によって税率が異なるものの、おおよそ固定資産税評価額の0.3％です。固定資産税同様に支払い義務があるため、計算しておきましょう。

マイホーム購入時の資金計画の注意点

続いてはマイホーム購入時の資金計画の注意点を紹介します。

無理のない返済計画を立てる

マイホームの資金計画を立てる際は、無理のない返済計画にすることが重要です。毎月の返済が高額となると、支払ばかりに頭が行き、次第にストレスを感じてしまうかもしれません。さらに生活も圧迫される可能性も高いことから、支払いに余裕を持った借入額を設定しましょう。

先に建築会社へ予算を伝える

事前相談が完了し、予算が確定している方は、先に建築会社の方へ伝えるようにしましょう。マイホームの打ち合わせは、理想ばかりが優先し、気が付けば大きな金額となっていることも多いです。結果予算オーバーすることとなり、再度一から打ち合わせすることにもつながりかねません。また頭金を多く支払う可能性も高いでしょう。しかし建築会社の方に予算を伝えておくと、「これ以上は予算オーバーします」というラインを教えてもらえます。

固定金利か変動金利かを選択する

金利は返済額に大きく影響します。金利が高ければ、毎月の返済額が高額となります。そのため支払額を一定にしたい方は固定金利を選択しましょう。固定金利は「3年」「5年」「10年」または「35年」間、金利が一定の金融商品です。現在の日本は超低金利時代と呼ばれるほど、金利が低いです。しかしながら世界各国が利上げを行っていることから、将来的に日本も金利が上がる可能性もあります。しかし固定金利を選択しておけば、一定期間は金利が固定となるため、返済額が増えないメリットがあります。一方変動金利は、「1年」「2年」ごとに金利の見直しが入る金融商品です。固定金利より金利が低いメリットがある一方、金利上昇する可能性も高いです。どちらを選択するかはお客様次第ですが、将来的に金利が上がると想定するのであれば固定金利の方がおすすめです。ただし、繰り上げ返済を計画しており、早く完済する予定の方は、金利の安い変動金利がおすすめです。

借入返済以外の費用も考慮する

先ほどもお伝えした通り、借入返済の他に固定資産税や都市計画税を支払わなければいけません。税金を忘れてしまうと、当初の資金計画が外れてしまい、生活費などからねん出することにもつながりかねません。さらに納税しないままにすると、差し押さえされる可能性もあるため、事前にどれくらいの税金になるか確認しておきましょう。

返済期間を決める

フラット35はその名の通り35年間にわたって支払うプランです。しかし支払額に余裕のある方は25年や30年と短くしても良いでしょう。一方で、50年間にわたって支払うフラット50という金融商品もあります。もちろん期間が長いため、借入主が若い方（20代など）という条件がありますが、毎月の返済額を抑えることができます。無理のない返済計画にするためにも返済期間を慎重に検討しましょう。

マイホーム購入時の資金計画作成によくある質問

最後にマイホーム購入時の資金計画作成によくある質問を2つ紹介します。

資金計画を作るタイミングはいつですか？

資金計画を作るタイミングは、建築会社の方と相談する前がおすすめです。金融機関に事前相談することで、借入限度額や月の返済計画を立てることができます。しかし注文住宅を建築する方の多くは賃貸物件に住んでおり、今の家賃より安くできれば良いなと考えているのではないでしょうか。計画を立てることによって毎月の返済可能額を想定でき、相談する建築会社の選定にもつながります。大手ハウスメーカーに依頼すると建築費は割高になってしまうため、相談先から外れます。一方で工務店などに依頼すれば、コストを抑えて高品質な住宅を手にすることが可能となります。建築会社は数多くあるため、どこに相談するべきかわからなくなりますが、事前に資金計画を立てるとある程度相談先候補を搾れることにもなるでしょう。

「返済負担率25%」とはどんな意味ですか？

返済負担率25％とは、毎月の返済額を年収の25％以内に収めるということであり、一つの指標とされています。例えば年収600万円の方であれば、毎月の返済額が15万円であれば25％以内に収まります。つまり先ほどの借入額であれば、5,000万円までであれば月返済が141,142円となり、25％におさまる計画です。しかし実際の総務省が発表している家計調査報告を確認すると、3人家族での生活費は30万円であることから、月の余剰金が15万円ほどしか残っていません。年間180万円の貯蓄が可能となる想定ですが、多いか少ないかは人次第でしょう。さらに年収600万円の場合、人によって異なりますが、社会保険料や厚生年金、所得税・住民性を支払うと手残りは450万円前後となることから実際は7万円前後しか残りません。そのため25％以内に収める返済額を基準にするのではなく、10％や15％と低く設定していたほうが、万が一の出費にも対応できるようになります。

頭金はどれくらい必要ですか？

注文住宅を建築する際は、どれくらいの頭金をいれるか気になる方も多いのではないでしょうか。以下の表は、2021年度にフラット35の利用者を集計した住宅取得別の建築費用と自己資金の全国平均金額を表したものです。

住宅取得別	総事業費	頭金	頭金割合
注文住宅	3,569.7万円	596.6万円	16.7%
土地付注文住宅	4,455.5万円	412.3万円	9.2％
建売住宅	3,604.9万円	270.0万円	7.4%

上記の表を見てわかる通り、住宅取得別によって頭金の割合は異なりますが、約7%〜17％の間とされています。注文住宅を建築される方の多くは、土地を購入して建築されるため、総事業費の10％と想定しておきましょう。ただし住宅ローンを借入する金融機関によって頭金の額は異なります。詳しくは事前相談時に確認しておきましょう。

まとめ

今回は、マイホームの資金計画を作る3つのポイントと注意点を紹介してきました。マイホームを取得する方の多くは、金融機関から住宅ローンを借入しています。借入する際は事前相談を行い、借入限度額を確認しておきましょう。とはいえ限度額上限まで借入するのではなく、毎月の返済額と固定資産税などの税金を加味して無理のない返済計画を立てることが大切です。また予算が確定した際は、建築会社の方へ事前に伝えておくと、予算内に収めた住宅を建築することが可能です。予算オーバーすると再度一から打ち合わせをしなければいけないことにもなりかねないため注意してください。さらにマイホームを建築する際は頭金のねん出は必要不可欠です。もちろん金融機関によっては全額融資してくれるところもあるかもしれませんが、基本的に総事業費の10％前後が必要であると認識しておきましょう。