注文住宅の費用を支払うタイミング・流れとは？｜新築に必要なお金の話

注文住宅を建築する際には、多くの費用項目があります。土地代金や建物代金だけでなく、さまざまな諸費用が必要となるため、「思っていたよりお金がかかる」と感じる方も多いのではないでしょうか。

例えば諸費用も簡単に支払える金額ではないため、急に請求されても支払えないなんて場合も考えられるでしょう。

そこで今回ご紹介するのは、注文住宅の費用項目と支払うタイミングについてです。

事前に必要となる費用を把握しておくことで、急な出費に対処できないということにならず、余裕をもった資金計画を組めるようになるでしょう。

注文住宅の費用を支払うタイミング・流れ

注文住宅の費用を支払うタイミングは「土地購入時」「建物建築時」「引越し時」の3つにわけることが出来ます。さらに細分化すると、7つの支払い時期に分けることができ、引き渡し後は毎年翌月、翌年以降支払い続ける費用もあります。

また建築会社への支払い額は、各社異なりますので、契約前に確認しておきましょう。

もちろんさまざまな事由により異なるため一概には言えませんが、一例として解説します。

項目	支払い時期	費用内容
土地購入時	土地契約時	手付金（土地代金の5～10%が相場） 仲介手数料半金（場合による） 売買契約印紙代金
	土地決済時	土地代金 仲介手数料残金（場合による） 所有権移転登記費用 司法書士手数料 固定資産税の日割り分
建物建築時	注文住宅契約時	契約金（工事代金の10％前後）※サティスホームは10万円！ 工事請負契約印紙代金
	着工時	着工時金（工事代金の30％前後） 地鎮祭費用（祝詞料は2～3万円が相場） 建築確認申請費用 地盤調査費用 住宅性能評価取得費用
	上棟時（中間時）	上棟時金（工事代金の40％前後）
	完成時（引き渡し時）	完成時金（工事代金の残金） 登記費用 ローン費用 火災保険料
引越し後	引越し時またはそれ以降	引越し代金 借り入れ返済（翌月以降） 不動産取得税（数か月後に1度だけ） 固定資産税（翌年以降）

①土地契約時

土地契約時は「手付金」「売買契約印紙代」の3の費用が必要となります。

手付金

手付金は一般的には売主と不動産会社が相談して設定しており、購入する際の条件となります。一般的には100万円もしくは売買代金の5～10%と設定されているケースが多いです。

※サティスホームでは「相談可」となっております！

仲介手数料半金

土地を購入する際に仲介してもらう不動産会社へ支払う手数料です。

「仲介手数料費用＝（売買代金×3%＋6万円）×消費税」で算出出来ます。

仲介手数料は成果報酬のため、土地決済時に支払うのが通常ですが、近年では売買契約時に半金を支払うケースが多くなりました。

※三重県では半金を支払うケースはほとんど聞きません。

売買契約印紙代

土地の売買契約書には印紙を添付し、2通作成した後は買主と売主が1通ずつ保有します。そのため、買主と売主がそれぞれ収入印紙を用意する必要があります。

収入印紙は土地の売買代金に合わせて納税額が変わるため、郵便局や銀行に行って購入しておきましょう。下記の表は2022年3月31日までに契約する金額別印紙代金になります。

売買金額	本則税率	軽減税率
10万円を超え　50万円以下のもの	400円	200円
50万円を超え 100万円以下のもの	1千円	500円
100万円を超え 500万円以下のもの	2千円	1千円
500万円を超え１千万円以下のもの	1万円	5千円
１千万円を超え５千万円以下のもの	2万円	1万円
５千万円を超え　１億円以下のもの	6万円	3万円

引用；国税庁

以上を踏まえ、売買契約時に必要となる3つの費用を実際に計算してみましょう。

住宅金融支援機構が発表している、2020年度土地付き注文住宅融資利用者の土地購入平均価格1436.1万円を一例として計算します。

土地代金	14,361,000円
手付金	100万円の場合（1割の場合）	100万円（143,610円）
仲介手数料	（売買代金×3%＋6万円）×消費税の半金	269,957円
印紙代金	軽減税率適用	10,000円
合計	1,279,957円（423,567円）

土地契約時の手付金費用が購入時に金額を大きく左右しますので、不動産会社へ事前に確認しておくことが大切です。

②土地決済時

土地決済時は下記の5つの代金を支払います。

1. 土地代金
2. 仲介手数料（半金を支払っている場合は残額）
3. 所有権移転登記費用
4. 司法書士手数料
5. 固定資産税の日割り分

土地代金

土地の売買代金を一括で支払います。基本的には金融機関のローンで支払う方が多いでしょう。売買契約時に手付金を支払っていた場合、土地代金から手付金を差し引いた額を支払います。

仲介手数料

売買契約時で支払った仲介手数料の残金です。決済時一括支払いの場合、満額をここで支払います。

所有権移転登記費用

土地の評価額の1.5％の費用を支払います。（2023年3月31日までの登記）購入する土地の固定資産税納税通知書に記載されていますので、売主に確認しておきましょう。

司法書士手数料

所有権移転登記は一般的には司法書士へ委託します。その手数料として5万円から10万円前後の費用を司法書士へ支払います。

固定資産税の日割り分

固定資産税は毎年1月1日付の土地所有者が支払います。そのため、土地の引き渡しから12月31日までの固定資産税日割り分を売主に支払います。

例えば固定資産税が10万円で12月1日に土地の引き渡しをした場合、100,000円÷365日×31日となり、8,493円となります。

ここでも一例をあげて計算して見ましょう。

土地代金	14,361,000円－1,000,000円	13,361,000円
仲介手数料	売買契約時に支払った仲介手数料の残金	269,956円
所有権移転登記	土地の評価額（1,000万円と想定）×1.5％	150,000円
司法書士手数料	5万円～10万円	100,000円
固定資産税日割り分	固定資産税は10万円で12月1日に引き渡しと仮定	8,493円
合計	13,889,449円

上記の金額を支払い、所有権移転登記が完了した後は自身の土地となります。土地売買時と土地決済時の費用を合計すると、14,361,000円の土地を購入するのに、15,169,406円の費用が必要となり、土地代金の5～10%増となることがわかります。

もちろん司法書士手数料や固定資産税の日割り分の額に変動がありますので、目安としておきましょう。

③注文住宅契約時

注文住宅の契約時には建築会社によって異なるものの、契約金や手付金を請求する場合があります。契約金（手付金）は工事代金の10％が一般的です。

※サティスホームでは「10万円」となっております。

また、契約金の他に、土地の売買代金同様、建築会社と工事請負契約を締結する際も収入印紙を用意しなければなりません。

下記の表は2022年3月31日までに契約した場合の契約金額別印紙代金です。

記載された契約金額		税額
10万円を超え	50万円以下のもの	200円
50万円を超え	100万円以下のもの	500円
100万円を超え	500万円以下のもの	1千円
500万円を超え	1,000万円以下のもの	5千円
1,000万円を超え	5,000万円以下のもの	1万円
5,000万円を超え	1億円以下のもの	3万円

引用；国税庁

また、工事請負契約を締結してから追加したいオプションなどがあった場合、追加費用に基づいた印紙を用意し、追加契約を行います。

先ほどの土地代金と同様に、住宅金融支援機構が発表している、2020年度土地付き注文住宅融資利用者の建設費全国平均価格2961.2万円を一例として計算します。

建設費	29,612,000円
契約金（手付金）	建設費の10%	2,961,200円
印紙代金	1,000万円以上5,000万円以下	10,000円
合計	2,971,200円

④着工時

着工時は、工事代金を始め、地鎮祭費用や建築確認申請費用などの諸費用を支払います。建築会社によっては、それらの諸費用が工事代金に含めている場合もあるので、建築会社に確認しておきましょう。

着工時金（工事代金の30％前後）

着工時金は工事代金の30％前後に設定している建築会社が多いです。もちろん会社によって支払額が異なります。

つなぎ融資や分割融資を利用して建築会社に工事代金を支払う場合は、着工金が少ない方が借入利息は減ります。そのため着工時金が何%などかは必ず建築会社に確認しておく必要があります。

地鎮祭費用

地鎮祭はお施主様が式典を行うかによって変わります。行う場合、式典準備費用で5万円前後、寺院に支払う初穂料で2～3万円前後となります。

その他、お供えもなども用意する場合がありますので、10万円前後と想定しておきましょう。

※サティスホームは式典準備費用は0円、お野菜や果物等お供えもののご準備のみお客様にお願いしております。

建築確認申請費用

建築確認申請とは、建築基準法や地方自治体の関連条例に基づいて、建物が設計されているかを確認する申請です。民間の指定機関で行い、手数料も延べ床面積や委託業者によってさまざまです。

安いところで20万円前後もあれば50万円以上の費用が必要となるケースがあります。

地盤調査費用

地盤調査は、建築会社ではなく、民間の指定会社で行います。その費用は15～30万円前後が一般的です。

改良工事がある場合、基本的には建築会社が地盤保証をする為、建築会社指定の地盤調査会社で調査します。

住宅性能評価取得費用

住宅性能評価は第三者機関が品確法に基づき、１０分野に分かれており、構造や、省エネ、採光や劣化などの評価基準が設けています。性能の良い住宅であることを証明できれば、金融機関の信用度合があがり、融資上の低金利に繋がる場合などもあります。

費用は項目数や建物によって変わるものの、一般的には20万円から30万円前後となります。

ここでは契約時と同様に、着工時の費用合計額を算出してみます。なお建設資金は契約時同様、全国平均額である2961.2万円とします。

建設費	29,612,000円
着工時金	建設費の30%	8,883,600円
地鎮祭費用	・    式典費用5万円 ・    初穂料3万円 ・    お供え物2万円想定	100,000円
建築確認申請費用	20万円から50万円以上	200,000円
地盤調査費用	15万円～30万円前後	150,000円
住宅性能評価費用	20万円から50万円前後	300,000円
合計	9,633,600円

⑤上棟時（中間時）

上棟時（中間時）は建築代金の30％の代金を支払います。

建設費	29,612,000円
上棟時金	建設費の30%	8,883,600円

諸費用は特に支払う項目もありませんが、必ず建築会社へ確認してください。

⑥完成時（引き渡し時）

完成時には工事代金の残金を支払い、建物に関する登記や、ローンに関する費用を支払います。

完成時金（工事代金の残金）

残りの工事代金を支払います。基本的には建築費の30％ですが、工事中に追加契約などがあった場合、完成時金と一緒に支払いましょう。

登記費用

登記費用は、建物の表題登記費用や所有権保存登記費用などが該当します。

表題登記とは、完成した家の構造や階数、延べ床面積などを法務局に登記することです。表題登記は法律でも義務付けられており、その費用は土地家屋調査士に依頼した場合、10万円から15万円前後です。

所有権移転登記は土地の決済時同様、建物の所有者が誰なのかを登記します。登記費用として、登録免許税が課税され、建物の評価額×0.4に司法書士手数料が加算されます。建築費用にもよりますが、40万円～55万円前後を想定しておきましょう。

2つの登記費用を合わせると、50万円から70万円前後となります。

ローン費用

住宅ローンの融資実行は、建物引き渡しと同時に行い、その際に必要な費用としては、保証料や、団体信用生命保険料、融資手数料、印紙代などが該当します。しかし金融機関によって異なるうえ、つなぎ融資などを使用していた場合、更にローン費用が異なります。

下記の表は完成時の費用です。

建設費	29,612,000円
完成時金（引き渡し時）	建設費の30%	8,883,600円
登記費用	・    表題登記費用 ・    所有権移転登記費用	700,000円
ローン費用	・保証料や融資手数料	金融機関によって異なる
合計	9,583,600円

上記を踏まえ、土地購入から家完成までに必要となる資金は下記の表になります。

ただし、ローン費用が入っていないので注意しましょう。

土地代金	14,361,000円
建築費用	29,612,000円
諸費用	2,268,407円
合計	46,241,407円

⑦引越し時またはそれ以降

建物が完成した後は、下記の4つの費用が必要となります。

1. 引越し代金
2. 借り入れ返済（翌月以降）
3. 不動産取得税（1度だけの支払い）
4. 固定資産税（翌年以降）

引越し代金

引越し代金は個人によって変わり、また、引越しする時期によって価格が変わります。2月3月は繁忙期の為、引越し業者の価格が高い傾向があります。新たに家具や家電を購入される場合、100万円前後の予算を組んでいる方もいます。

借り入れ返済

住宅ローンを利用した場合、毎月の借入返済が始まります。一般的には建物の引き渡しを受けた翌月、もしくは翌々月から開始されます。

不動産取得税

土地を購入した場合、不動産取得税が課税されます。令和6年3月31日までに取得した宅地に関しては、土地の固定資産税評価額の半分の額に3%をかけた金額が納税額となります。

建物に関しては、50㎡以上240㎡未満の延べ床面積の場合、納税額は建物の固定資産税評価額から1200万円を差し引いた値に3%の税率が課せられます。

固定資産税

固定資産税は1月1日付の土地と建物を所有している方に課税されます。翌年以降、土地と家屋を所有している限り、納税義務が続きます。

注文住宅の住宅ローン融資開始日と支払いスケジュールに注意

建築代金は着工時、上棟時、完成時の3回に分かれる場合で解説してきました。しかし、住宅ローンは引き渡し時に融資実行されるため、途中の建築代金はつなぎ融資や分割融資で支払います。

ここではつなぎ融資と分割融資について解説します。

つなぎ融資とは？

つなぎ融資とは名前の通り、建物完成までの資金をつなぐ融資です。着工時、上棟時、完成時など、建築会社への支払いのタイミングとなった際に自己資金で賄えない場合に、つなぎ融資を使って支払うことが出来ます。

ただし、無担保で借りるため、高金利の利息を支払う必要があります。

分割融資とは？

住宅ローンは建物完成と同時に融資実行されますが、分割融資は建物が完成する前に融資を受けることができます。

つなぎ融資の場合、住宅ローンとつなぎ融資の2本を契約しますが、分割融資は1本の契約で済み、さらに土地を担保とするのでつなぎ融資より金利は安い傾向があります。

 

注文住宅の費用を支払うタイミング・流れは施工店ごとに異なる！

今回注文住宅の費用項目と3つの支払いタイミングについて解説してきました。土地代金と建物代金以外にもさまざまな費用が必要となることがご理解できたかと思います。

事前に必要な費用を理解しておくことで、急な出費にも焦らず対処できます。さらに手持ちの資金がどのくらい必要となるかがわかりますので、無理のない資金計画を立てられることでしょう。