【BELSと長期優良住宅の違い】住宅評価やZEH、低炭素住宅も
2023/02/26
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理想のマイホームを建築するために、家の間取りやデザインだけに意識がいきがちですが、長く安全に過ごせる家であることも大切です。近年では高品質な住宅が多数ありますが、より品質にこだわる方は、BELSの認定を受けた住宅や長期優良住宅が望ましいです。さらに認定を受けることによって、国から補助金が交付されたりと大きなメリットがたくさんあります。しかしBELSや長期優良住宅と言われてもどのような違いがあるのか分からない方も多いのではないでしょうか。何も知らず住宅を建築すると、後悔することにもつながりかねないため、本記事で詳しく解説します。またBELSと長期優良住宅、ZEHなどとの違いについて解説するため、これから注文住宅の建築を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
【BELSと長期優良住宅の違い】住宅評価基準について
住宅評価基準とは「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」に基づいて、住宅の品質を明確にしたものであり、「性能評価基準」と呼ばれます。具体的には省エネルギー性や耐震性などが挙げられます。ではBELSと長期優良住宅の認定にはどのような違いがあるのでしょうか。次の項では双方の概要とメリット・デメリットを説明します。
BELSとはなに？
BELSとは一言で表すと省エネ性が高い住宅であることを証明するものです。「建築物エネルギー性能表示制度」といい、建物の省エネ具合を第三者機関が評価認定し、5つ星で表したものです。星の数が多いほど、省エネ基準の高い建物であることを表します。そのため専門的な知識がない方でも簡単に家の省エネ性がわかるようになっています。また後ほど紹介するZEHの住宅を建築する際に交付される補助金についてもBELSの評価が必要となります。
長期優良住宅とはなに？
名前の通り、長期にわたって優良な住宅のことです。平成21年に施行された「長期優良住宅認定制度」の以下の９つの認定を受けた住宅のことを指します。
1. バリアフリー性（将来的なバリアフリーリフォームへの対応）
2. 間取りなどの可変性
3. 耐震性（耐震等級2以上、免震建築物など）
4. 省エネルギー性（省エネルギー対策等級4以上）
5. 劣化対策（劣化対策等級3相当、330mm以上の床下空間を確保）
6. 住戸面積（1フロア最低40m2以上／一戸建て：75m2以上）
7. 居住環境（良好な景観、地域の居住環境の維持や向上）
8. 維持保全計画（定期的な点検・補修）
9. 維持管理・更新の容易性
【BELSと長期優良住宅の違い】詳しい解説
ではBELSと長期優良住宅にはどのような違いがあるのでしょうか。一言でいえば、長期優良住宅は幅広い認定基準をクリアした住宅のことを指します。一方BELSは省エネのみの評価制度のことであるため、長期優良住宅の方が優れた住宅であることがわかります。
さらに長期優良住宅は、以下の減税や補助金の交付を受けることが可能です。
住宅ローン減税枠の増加
減税額が3,000万円から5,000万円まで増える
不動産取得税の控除額が増える
控除額が1,200万円から1,300万円まで増額
登録免許税率が低くなる
● 保存登記は0.15%→0.1%
● 移転登記は0.3%→0.2%
固定資産税の減額期間が長くなる
3年から5年間へ延長
地震保険料が割引となる
30%の割引率が適用できる
住宅ローン金利も優遇される
金利が0.25％下がる（2022年9月現在）
住宅取得等資金贈与の非課税限度額が大きくなる
住宅を建築するための資金贈与額が500万円から1,000万円へ増額できる
地域型住宅グリーン化事業（長寿命型）の補助金が得られる
最大110万円の補助金を受けられる
一方BELSの住宅にしたからといって、減税や優遇処置はありません。ネット・ゼロ・エネルギーハウス支援事業の補助金を受けるにはBELSの認定が必要となりますが、BELS単体での補助金もありません。あくまで省エネ性能の高い住宅であることを示すだけとなるため注意しておきましょう。
【BELSと長期優良住宅の違い】ZEHとの違い
ZEHとはネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（Net Zero Energy House）の略称で「省エネルギー」「消費エネルギー」「創エネ」の3つの基準を満たした住宅のことです。BELSは省エネ性能を評価したものでしたが、ZEHは消費エネルギーに対し、省エネと創エネを差し引いたエネルギーを0以下にすることを目標としています。そもそもZEHの目的は一次エネルギーを使用しない住宅にして、地球温暖化などから環境を守ることです。最大のゴールは、冷暖房などのエネルギーを使用しないで一年中くらせることです。しかしBELSは
一次エネルギーの削減基準は20%程度であるため、100%以上の削減を前提にしているZEHよりエネルギー消費量を抑えることはできません。
一方長期優良住宅は長持ちする家がベースとなっているため、「長期的に使用できる構造や設備が導入されていること」「居住環境への配慮ができていること」「優良な住宅である維持保全の報告があること」などが認定の基準となっています。そのため、特にエネルギー削減に特化しなければいけないというわけではない住宅と認識しておきましょう。
またZEH住宅には以下の通りそれぞれ種類があります。
● ZEH
● ZEH+
● ZEH Oriented
● Nearly ZEH
● Nearly ZEH+
ZEHとZEH＋
先ほどもお伝えした通り、ZEHは年間の消費エネルギー量を約100%以上削減できる住宅のことを指します。断熱基準や一次エネルギー消費量が以下の通りに定められています。
断熱基準 UA値
1・2地域：0.4Ｗ/㎡K相当以下
3地域：0.5Ｗ/㎡Ｋ相当以下
4～7地域：0.6Ｗ/㎡Ｋ相当以下
一次エネルギー消費量（創エネを含まない場合）
省エネ基準から20％削減
一次エネルギー消費量（創エネを含む場合）
省エネ基準からおおむね100％削減
またZEH＋の場合、一次エネルギー消費量（創エネを含まない場合）は25%となり、ZEHよりエネルギー消費量を抑えることができる住宅です。さらに以下の3つの項目のうち2つ以上をクリアすることが条件です。
● 外皮性能のさらなる強化をしていること（地域毎にZEHのUA値より0.1W/㎡Kを下がる値）
● 太陽光発電などの発電量などを把握したうえで冷暖房や給水設備を制御できること
● 太陽光発電などによりEV車の充電、または電力を住宅で使用できる設備を導入していること
ZEH Oriented
ZEH Orientedは立地の兼ね合い上太陽光発電などができないZEHの住宅です。例えば、東京都内の住宅は隣地との境界も近いうえ、高層ビルなどが多いことで十分な発電が期待できない場合もあります。しかしZEHには必須要件として太陽光発電の設置があるため、そのような地域にZEHを建てる際、ZEH OrientedとしてZEHの認定を受けることが可能です。もちろん地域によって対象となるかは決められているため、建築会社の方へ確認してみましょう。
Nearly ZEH
Nearly ZEHとはZEH Oriented同様、敷地の面積や隣地境界などによって太陽光発電装置を十分に設置することが困難な場合、創エネ基準が以下の通りZEHより低くなっているモデルです。
一次エネルギー消費量（創エネを含まない場合）
ZEH：省エネ基準から20％削減
Nearly ZEH：省エネ基準から20％削減
一次エネルギー消費量（創エネを含む場合）
ZEH：省エネ基準からおおむね100％削減
Nearly ZEH：省エネ基準から75%～100％削減
そのため、ZEHとZEH Orientedの中間のモデルと認識しておきましょう。
Nearly ZEH+
Nearly ZEH+とは先ほど紹介したNearly ZEHの要件を満たし、一次エネルギー消費量（創エネを含まない場合）の省エネ基準から25％削減したものです。なおかつZEH＋でも紹介した3つの要件にうち2つ以上該当している住宅のことです。
【BELSと長期優良住宅の違い】低炭素住宅との違い
低炭素住宅とはCo2の排出を抑えた住宅のことを指します。平成24年12月に「都市の低炭素化の促進に関する法律」（エコまち法）が施行されたのと同時に、低炭素建築物認定制度が導入され、低炭素住宅が生まれました。低炭素住宅は以下の3つの条件をすべてクリアしている必要があります。
1. 省エネルギー基準を超える省エネルギー性能を備えていること、かつ低炭素化促進のための対策が取られていること
2. 都市の低炭素化促進のための基本方針に照らし合わせて適切であること
3. 資金計画が適切であること
簡単にまとめると、低炭素の認定を受けた市街化区域内で建築した住宅であることを意味します。
補助金や税制措置などもありますが、長期優良住宅より劣る部分があります。
【BELSと長期優良住宅の違い】まとめ
今回は、BELSと長期優良住宅の違い、ZEHや低炭素住宅との違いについて解説しました。まとめると、BELSは省エネ認定、長期優良住宅は長期的に住める住宅、ZEHはエネルギー消費量0を目標とした住宅、低炭素住宅はCo2no排出を抑えた住宅です。それぞれ特徴があるだけでなく、認定を受けた建物です。どの住宅にするかはお客様次第ですが、補助金などの兼ね合いもあるため、建築会社の方と相談しながら決めていきましょう。
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