認定住宅とは？認定基準や住宅ローン控除、申請方法｜長期優良住宅

近年では「認定住宅」≒「長期優良住宅」を建築する方が増えていますが、どのような住宅なのか分からない方も多いでしょう。名前の通り、第三者機関から認定を受けた長期間住める住宅のことです。「長期優良住宅」の認定を受けるとさまざまなメリットがあるため、これからマイホームの建築を検討している方は事前に把握しておいた方が良いでしょう。またメリットだけでなく、デメリットもあるため、この記事で紹介します。重ねて認定基準や申請方法について紹介するので、マイホームの建築を検討している方はぜひ参考にしてください。

認定住宅（長期優良住宅）とは？

そもそも認定住宅（長期優良住宅）について分からない方も多いのではないでしょうか。ここでは認定住宅の概要とメリット・デメリットについて紹介します。

< h3>認定住宅（長期優良住宅）とは

認定住宅（長期優良住宅）とは「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づいて認定を受けた住宅のことを指し、いわゆる「長期間住み続けることができる住宅」のことを指します。地震に強く、劣化しにくい、なおかつ省エネである家であるため、安心安全に過ごすことができます。

長期優良住宅の認定件数

引用：報道発表資料：長期優良住宅の認定状況について（令和４年３月末時点） – 国土交通省

長期優良住宅はおおよそ4棟に1棟建築されていることがわかります。令和2年度では新型コロナウイルスの影響によって着工棟数自体が減少しましたが、令和3年度より長期優良住宅の着工棟数は伸びていることがわかります。今後も高い需要が見込まれることが推測できますが、どのようなメリットが挙げられるのでしょうか。次の項では長期優良住宅のメリットについて紹介します。

認定住宅の種類

認定住宅は以下の表の通りさまざまな種類が挙げられます。

引用：No.1221 認定住宅等の新築等をした場合（認定住宅等新築等特別税額控除）｜国税庁

長期優良住宅のメリット

長期優良住宅のメリットは主に以下の8項目が挙げられます。
1. 住宅ローン控除枠の増加
2. 不動産取得税枠の増加
3. 登録免許税の軽減
4. 固定資産税の減税期間の延長
5. 地震保険料の割引
6. 住宅ローン金利の優遇
7. 住宅取得等資金贈与の非課税限度額の増加
8. 売却代金への反映
それぞれ詳しく説明します。

メリット１：住宅ローン控除枠の増加

長期優良住宅にすると住宅ローン減税枠が増加されます。住宅ローン控除とは住宅ローンの借入残高に0.7％を掛けた金額を13年間所得税から控除できる制度です。一般の住宅(省エネ基準適合)の場合、控除対象借入限度額が4,000万円までですが、長期優良住宅の場合5,000万円までと枠が増加するメリットが挙げられます。ただし令和6年1月1日～令和7年12月31日に建築される長期優良住宅に関しては、最大4,500万円までと、減税枠が狭くなるため注意して下さい。

メリット２：不動産取得税枠の増加

長期優良住宅の建物を購入または建築した際の不動産取得税が、最大で1,300万円まで控除できるようになります。不動産取得税とは、不動産を取得した人に対して課せられる税金であり、固定資産税評価額に3％を掛けた値を納税しなければいけません。しかし長期優良住宅の場合、固定資産税から1,300万円差し引くことができるため、納税額を抑えることが可能です。ただし細かな条件などが定められているため注意しましょう。

メリット３：登録免許税率の軽減

不動産を建築・売買した時に課せられる登録免許税の税率が、長期優良住宅の場合は軽減されます。建物を建築した場合は保存登記、売買して取得した場合は移転登記に該当し、固定資産税評価額に以下の税率を掛けた値を納税しなければいけません。

上記を見てわかる通り、長期優良住宅の場合は税率が軽減されます。また土地を取得して注文住宅を建築する方は、土地の登録免許税を支払わなければいけません。取得方法によって以下の通り税率が異なります。

土地を売買で取得する際は、長期優良住宅による軽減はありません。長期優良住宅による税率軽減は建物のみとなります。

メリット４：固定資産税の減額期間が長くなる

木造の注文住宅を建築した場合、3年間は固定資産税が1/2に減額されますが、長期優良住宅の場合、5年間に延長されます。例えば固定資産税評価額が2,000万円の住宅の場合、通常は「2,000万円×1.4％÷2＝14万」が3年間の固定資産税となり、5年目以降は28万円（前後する可能性がある）の税金が課せられます。しかし長期優良住宅の場合は5年間まで減税となるため、上記の例では28万円安くなるということです。

メリット５：地震保険料が割引となる

長期優良住宅の地震保険料は一般的な住宅と異なり割引対象となります。割引額は建物の価格や構造、保険会社によって異なりますが、おおよそ30％前後安くなります。東海地方は南海トラフ地震の懸念から、年々地震保険と火災保険料が高くなりつつあります。そのため少しでも安くしたい方は長期優良住宅がおすすめです。

メリット６：住宅ローン金利も優遇される

長期優良住宅の場合、住宅ローンの金利も優遇されることが多いです。金融機関によって異なりますが、フラット35の金利と長期優良住宅の建物の場合の金利は0.25％前後違いがあります。仮に3,000万円の借入で金利1.2%と仮定すると、月々2,500円前後の支払額に差額が生じます。とはいえ、金利の引き下げは経済や金融市場に大きく影響されるものです。そのためいつまでも優遇されるとは限りません。都度フラット35のホームページを確認しておきましょう。

メリット７：住宅取得等資金贈与の非課税限度額が大きくなる

長期優良住宅を建築する際の資金を両親や祖父母から資金をもらう場合、1,000万円まで非課税となります。一般住宅を建築するためであれば500万円まで非課税とされているため、より大きな資金贈与を受けることが可能です。本来資金の贈与は贈与税の課税対象となり、知らずに贈与すると多額の金額を納税しなければいけません。贈与税は以下の計算式で算出します。

贈与税の税率は贈与する財産によって異なり、以下の表の通りです。

<一般贈与財産用の場合の税率と控除額>

<特例贈与財産用の場合の税率と控除額>

引用：No.4408 贈与税の計算と税率（暦年課税）｜国税庁 (nta.go.jp)

基礎控除を含めると、長期優良住宅の場合は1,100万円までの資金贈与が可能となります。長期優良住宅を建築する場合、一般住宅より建築費が高くなることや、カーボンニュートラル実現に向けた政策のため限度額が大きくなるメリットが挙げられます。

メリット８：一般住宅より高く売れる

将来的に注文住宅を売却する場合、一般住宅より長期優良住宅の方が高く売れる傾向にあります。中古住宅であっても長期優良住宅の方が購入者が多いだけでなく、補助金なども多数あるため、買い手が見つかりやすいメリットが挙げられます。

長期優良住宅のデメリット

一方長期優良住宅にもデメリットがあり、主に以下の5項目が挙げられます。
1. 建築費が高い
2. 各種申請費用が発生する
3. 着工まで時間がかかる
4. 定期点検が必要
5. 建築できない会社もある
それぞれ詳しく説明します。

デメリット１：建築費が高い

長期優良住宅は一般住宅と比較すると、建築費が1割から2割ほど高くなるケースが多いです。もちろん建築会社によって建築費が異なるため、一概には言えないものの、一般住宅と比較すると認定を受けるための断熱性能や耐震性能が求められるため、多くの資材やグレードアップが必要となります。建築費が高くなるということは、住宅ローンの借入額が大きくなるため、毎月の支払額が高まるデメリットが挙げられます。もしくは自己資金を多くねん出しなければいけないため、どちらにせよコスト負担が大きくなることにつながります。

デメリット２：各種申請費用も発生する

長期優良住宅の場合、一般的な住宅より多くの申請を行うため、費用がかかります。もちろん住宅取得費用と比べると大きな金額ではありませんが、30万円から50万円前後の費用が必要です。その分、「劣化対策等級」や「耐震等級」「省エネ等級」などさまざまな基準の認定を得ることが可能なため、第三者にも認定住宅であることを証明でき、売買の時に高く売れる材料にもなるでしょう。

デメリット３：申請が認可される時間がかかるため着工が遅くなる

長期優良住宅はさまざまな申請を行い、認可されなければ着工ができないため、工事の着手日が遅れ完成時期も遅くなるデメリットが挙げられます。長期優良住宅は各認定機関にさまざまな書類を提出します。そのための作成日数や認定を受けるまでの期間がおおよそ1か月〜2か月前後かかります。そのため、契約して工事着手まで4か月から5か月前後かかることが想定できます。一般的な住宅であれば、3か月前後で着工できるため、完成するまでの時間が1か月〜2か月前後遅くなることになります。

デメリット４：定期点検が必須

長期優良住宅を建築した人は「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づき、建物の維持保全に関する記録を作成しなければいけません。長期優良住宅は認定住宅を維持するために定期点検が必要となり、認定内容に基づいたメンテナンスを行わなければいけません。点検は5年または10年という期間で行うほど頻度は少ないものの、万が一怠った場合や虚偽の報告をした場合は、30万円以下の罰金が取られ、さらに長期優良住宅認定が取り消しされる場合もあるため注意が必要です。

デメリット５：長期優良住宅を建築できない会社もある

地元の小さな建築会社などでは長期優良住宅を建築できない会社もあります。ノウハウを持ち合わせていないなどが要因です。近年ではほとんどの建築会社が長期優良住宅の認定を得られる建物の建築が可能なため、ケースとしては少なくなりましたが、稀に建築できないと断られる場合もあります。

認定住宅とは？認定基準について

認定住宅は「耐震性」「省エネルギー性」「維持管理・更新の容易性」「劣化対策」「住宅面積」「居住環境」「維持保全管理」「バリアフリー性」「可変性」の認定基準をクリアしなければいけません。具体的な内容を紹介します。

耐震性

極めて稀に発生する地震に対し、以下の3つのいずれかの措置を講じる必要があります。
1. 耐震等級3を取得する
2. 大規模地震時の地上部分の各階の安全限界変形の高さに対する割合をそれぞれ1/40以下とする（層間変形角を確認）
3. 免震建築物とする

省エネルギー性

省エネ法に基づき、次世代省エネ基準に適合する必要があります。具体的には以下の基準をクリアしなければいけません。
1. 断熱等性能等級５以上 (UA値、ηAc値、結露対策)
2. 一次エネルギー消費量等級６を取得できること

維持管理・更新の容易性

長期優良住宅は定期的な点検、補修等に関する計画が策定されている必要があります。以下の3つの等級を3以上取得しなければいけません。
1. 維持管理対策等級（専用配管）
2. 維持管理対策等級（共用配管）
3. 更新対策（共用排水管）

劣化対策

劣化対策等級3を取得したうえで、建物の構造によって以下の条件をクリアしている必要があります。

住戸面積

床面面積が75㎠以上であり、1階の床面積が 40 ㎡以上であることが条件です。ただし地域の実情を勘案して所管行政庁が別に定める 場合は、その面積要件を満たす必要があります。

居住環境

地区計画、景観計画、条例によるまちなみ等の計画、建築協定、景観協定等の区域内にある場合には、これらの内容と調和を図る必要があります。申請先の所管行政庁に確認しましょう。

維持保全管理

建築時から将来を見据えて、定期的な点検・補修等に関する計画が策定されている必要があります。以下の部分・設備について定期的な点検・補修等に関する計画を策定し、10年ごとに点検を実施しなければいけません。
1. 住宅の構造耐力上主要な部分
2. 住宅の雨水の浸入を防止する部分
3. 住宅に設ける給水又は排水のための設備

バリアフリー性

将来のバリアフリー改修に 対応できるよう共用廊下等 に必要なスペースが確保さ れていること必要がありますが、戸建て住宅は該当しないため、特に注視する必要はありません。

可変性

居住者のライフスタイルの変化等に応じて間取りの変更が可能な措置が講じられている必要がありますが、戸建て住宅は該当しません。

住宅履歴情報の整備

さらに長期優良住宅の認定を受けた住宅は、建築と維持管理、保全状況を記録として作成し、保存する必要があります、具体的には以下の書類が該当します。
1. 長期優良住宅認定申請書および添付図書
2. 意匠関係図書（平面図、立面図、矩形図 等）
3. 構造関係図書（各種伏図、壁量計算書、N値計算書、接合金物リスト 等）
4. 仕様関係図書・設備関係図書・設備機器関係図書 等

認定住宅とは？住宅ローン控除について

先程のメリットでも説明した通り、住宅ローンを借入して長期優良住宅を建築した場合、借入額に対して0.7％を掛けた値を所得税から13年間差し引くことができます。仮に初年度に5,000万円の借入残高がある場合、35万円の節税につなげることができます。住宅ローンは毎年借入残高が減っていくため、控除額は少なくなるものの、長期優良住宅は限度額5,000万円まで適用されるため、借入額を最大限生かすことができます。ただし、以下の条件をすべて満たしている必要があるため、事前に確認しておきましょう。
1. 年間の合計所得が3,000万円以下であること
2. 認定住宅を建築、購入してから6か月以内に入居していること
3. 建築・購入した建物の面積が50㎡以上であること
4. 住宅の床面積の2分の1が専ら自己の居住用に使われていること
5. 2つ以上の住宅を所有していないこと（別荘地などは除く）
6. 「入居した年」および「入居した年の前2年と後3年」の合計6年の間に、譲渡所得の課税の特例などを受けていないこと(令和2年3月31日以前の譲渡の場合は前2年後2年の5年間)
上記の条件は決して難しいものではないため、基本的には住宅ローン控除の適用を受けることができます。

認定住宅とは？申請方法について

認定住宅の申請は、建築会社が行ってくれるため、建築主は手続きする必要がありません。とはいえ、どのような手順で進めるのか気になる方もいらっしゃるでしょう。申請方法は以下の手順で行います。
1. 住宅性能評価へ事前相談
2. 図面修正と審査
3. 図面修正と審査
4. 所定行政庁へ認定申請
5. 認定受理
細かく紹介しましょう。

● 住宅性能評価へ事前相談
長期優良住宅を建築する際は、登録住宅性能評価機関に事前相談をし、設計図書の作成を行います。どのような建物を建築するのかを事前すり合わせすることで、修正箇所を最小限に抑えています。

● 図面修正と審査
申請書を提出した後は審査を行ってもらい、「質疑表」が送られてきます。その内容通りに図面の修正を行います。修正が完了し審査がクリアした後は交付に移ります。

● 図面修正と審査
図面の修正も完了したあと、問題なければ適合証が交付されます。名前の通り長期優良住宅の認定に適合した図面である証明になります。
● 所定行政庁へ認定申請

適合証が発行された後は、所定行政所へ以下の必要書類と一緒に申請書を提出します。
1. 長期使用構造等確認申請書2部
2. 長期使用構造等（変更確認）2部
3. 設計内容説明書（戸建住宅用）2部
4. 内容説明書添付資料（躯体高さ計算シート）2部
5. 委任状
6. 添付図書

● 認定受理
認定が受理されれば長期優良住宅認定証が発行されます。後ほど金融機関の融資時に提出することになるので、用意しておきましょう。

認定住宅とは？まとめ

長期優良住宅は減税、金利優遇、保険料の割引など、さまざまなメリットがある住宅です。一方で建築費が割高となり、定期点検などが必要となるデメリットもあります。しかしこれからの時代、政府も推奨していることから認定住宅の数は増えることが予測されます。また認定基準は細かく設定されているものの、建築会社の方で把握しているため、建築主や地主が特別理解しておくこともありません。申請も建築会社が行ってくれるのが一般的です。マイホームの建築を検討している方は長期優良住宅と一般住宅を比較し、どちらが良いか判断してから建築しましょう。

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