建売が安い理由とは？後悔しないために注文住宅との違いやデメリットを確認！

注文住宅と比べて費用を抑えて購入できる建売住宅。メーカーによっては「1,000万円台の家」と謳っている企業も多いですが、なぜそれほどまで安いのでしょうか。価格が安いと気になるのは品質。クオリティが低く住んでから失敗したと感じたくない方も多いのではないでしょうか。そこで本記事では建売住宅が安い理由を6項目に分けて紹介します。建売住宅がなぜ安いのかと疑問に思っている方やこれからマイホームの購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

建売が安い理由①人件費

建売住宅が安い理由として挙げられるのが人件費。人件費を抑えられている理由にはどのような内容が挙げられるのでしょうか。ここでは3つの理由について紹介します。

下請け業者への単価が安い

建売住宅は同じような建物を建築します。そのため複雑な工事も少なく、工期も短く最小限の人件費で作業しています。さらに下請け業者に安定的な工事を依頼しているため、一現場当たりの工事費用を抑えることが可能です。下請け業者の立場としては、いつ仕事がもらえるか分からない状態より、単価が安くても安定的に仕事がもらえる方が良いと考えるでしょう。さらに工事する建物もほとんど決まっているため、作業しやすいメリットがあります。その分建売住宅の原価を抑えることができ、安く提供できていることが考えられます。

最小限の社員

決して社員の給与が安いという訳ではなく、建物が完成するまでの業務フローが構築されているため、最小限の社員数である企業が多いです。特に建築業は工程管理や品質管理などが重要視されているため、各社独自の業務フローを構築します。フローさえできれば後は作業を反復的に行うだけとなるため、最小限の社員で経営している企業も多いです。

建売が安い理由②スケールメリット

建売住宅が安い要因は人件費以外にもスケールメリットが挙げられますが、どのような理由なのでしょうか。ここでは3つの理由を紹介します。

土地を一括して購入するため

建売住宅は細かな土地を買わず、大きな土地を一括して購入します。建売メーカーも1棟ずつ建築するより、大きな土地に複数棟建築できた方が効率が良いため、基本的には大きな土地を一括で購入します。土地を一括で購入するとなると、小さな土地より一坪当たりの単価は安くなります。例えば60坪の土地の価格が3,000万円と仮定すると、坪単価は50万円となります。一方600坪の土地となると坪単価が安くなるため、お客様に安く提供できるということです。

モデルハウスが不要

建売住宅は完成した物件を見てもらってから購入してもらう流れです。そのためモデルハウスを建築する必要性もなければ住宅展示場を借りる必要がありません。モデルハウスは自社保有となるためコストがかかります。同様に住宅展示場は地代等が発生します。しかし建売住宅はモデルハウスなどが不要となるため、広告宣伝費がかからないため安く提供できています。

造成工事なども安く仕上げている

土地を購入した際、整地する造成工事や水道の引きこみ工事なども下請け業者と協力して安く仕上げています。通常の土地であれば、全面道路に水道管が埋設されていたり、造成工事を行う必要がない土地に家を建築します。しかし建売住宅は街づくりから入るため、本来造成工事に莫大な費用が必要です。それらの工事費用は建物代金に反映されますが、購入する土地の価格も安く業者の協力もあることから造成工事などの費用を抑えていることが、価格の上昇につながらない要因となっています。

建売が安い理由③建物の原価を抑えている

建物の原価を抑える方法は下請け業者への単価交渉だけではありません。実際工事に用いる資材や設備、設計費なども大きく影響しています。ここでは3つの理由について紹介します。

集中購買による原価圧縮

集中購買とは設備や木材などを一定量購入する代わりに原価を圧縮する方法です。建売メーカーは数多くの住宅を建築するため、集中購買をして原価の圧縮をしています。もちろん建売メーカーだけでなく注文住宅会社なども同様ですが、大手の企業でない限り建売メーカーの方が施工件数が多いです。原価を圧縮できるということは、提供する建物の価格を抑えることができるということです。

規格プランによる構造費などの圧縮

建売住宅は間取りが決まっている規格プランを採用し、構造設計費などの原価圧縮を行っています。建物を建築する際は、間取りに合わせた構造計算などを行わなければいけません。構造計算は外注する企業が多く、数十万円程度の費用が発生します。しかし1度設計した間取りと同等の建物であれば、再度構造計算する必要はありません。建売住宅は複数の規格プランから土地に合った建物を建築しているため、構造に関する費用が1度きりで済ませることができます。

住宅設備のクオリティ

注文住宅と比べると建売住宅の住宅設備のクオリティは低い傾向にあります。もちろん全ての建売住宅に該当するわけではありませんが、コストを抑えている建物は賃貸物件などの設備と変わらないケースも多いです。例えば1,000万円の建売住宅などを謡っている建物は、必要最低限の設備などを取り入れていることが多いため、コストを抑えて提供できているということにつながります。

無駄なスペースが少ない

建売住宅は無駄なスペースが少ない建物が多いため、コストを抑えることができています。無駄なスペースとは、部屋のゆとりや収納スペースなどが挙げられます。建売住宅の場合、多くの方が立地と価格帯の次に間取りを見て購入を判断します。間取りを見る際、多くの方は部屋の数と大きさを重視するため、重視されにくい収納スペースを少なくし、延べ床面積をできるだけ減らすことで、コストを抑える傾向にあります。

建売が安い理由④その他

上記の理由以外にもさまざまな要因によって購入価格が安くなっています。ではどのような理由が挙げられるのでしょうか。ここでは3つの理由を紹介します。

売れ残り物件は値下げを行うため

どのビジネスでも同じですが、売れ残った建物は値下げして販売します。建物を保有したままになると固定資産税などが課せられるため、早期に売却するための経営判断を行うことから、安く取得できることも要因の一つです。例えば3,000万円の建売住宅を保有したままにすると、固定資産税が数十万円課せられてしまうため、価格を下げて売りに出すことも多いです。

1件当たりの利益率が低い

各メーカーによって異なりますが、建売住宅は1棟の利益より、エリアの利益で考えている企業が多いです。エリアの利益とはその土地で複数棟売れた場合の利益です。1棟当たりの利益は大きくないことから、複数棟売れた場合のシミュレーションを行います。そのため1棟当たりの単価を下げて売却している傾向にあります。

建売と注文住宅の価格差について

建売住宅が安いと言われておりますが、注文住宅とどれくらい違うのでしょうか。ここでは双方の価格差について紹介します。

全国平均の価格差

以下の表は住宅金融支援機構が発表しているフラット35利用者調査2021年度集計表をまとめたものです。

建売住宅は土地代を含めるとおおよそ3,600万円の取得費に対し、注文住宅の場合は4,500万円と約900万円もの差額が生じます。もちろん土地代が大きく左右されるため、場所によって価格が異なりますが、本記事でも紹介した通りさまざまな要因で安くなっていることが分かります。

三重県の場合の価格差

先ほどと同様に三重県の場合で価格差を見てみましょう。

全国平均より価格が安いうえ、建売住宅に関しては3,000万円を切った価格で購入することができます。もちろん同じ三重県であっても、エリアによって価格が異なるため、参考程度にしておきましょう。

建売住宅のデメリットについて

建売住宅にはさまざまなデメリットがあります。どのような点が挙げられるのでしょうか。ここでは4つのデメリットを紹介します。

デメリット①：似たような建物が並んでしまう

建売住宅はコストを抑えるために同じような建物を建築する傾向にあります。そのため隣地の方と似たような建物となる可能性が高いです。もちろん建売メーカーによって異なるものの、同じような建物が並んでいる住宅街を見たことがあるという方も多いのではないでしょうか。コストを優先するあまりオリジナリティがなく、特別感のある住宅にすることができないデメリットがあります。

デメリット②：自由度がない

既に完成している建売住宅であるため、建物の間取り、住宅設備、外構などを自分好みに設計することができません。特にコストを優先している企業であれば、必要最低限の間取りや設備にしていることも多いです。「部屋を大きくしたい」「設備を変えたい」と思っても建売住宅の場合は変えることができないため、自由度が低いところが大きなデメリットです。

デメリット③：郊外物件が多い

大きな土地は都心部ではないため、郊外の土地を購入して建築されることが多いです。建売メーカーはある程度の広い土地を購入して建築してから販売します。そのため土地の高い場所では必然と価格も高くなってしまい、購入者の間口が狭くなってしまうことから、土地代の安い郊外で販売されることが多いです。

デメリット④：欠陥住宅を購入することも

大量に建物を建築するうえ、工期が定められていることから職人も急いで工事しなければいけません。その結果欠陥住宅になってしまう可能性もないとは言い切れません。もちろんどの建物でも該当しますが、工事現場数が多いと下請け業者が手抜き工事を行ってしまう可能性もあります。さらに施工現場を確認することができないため、住んでから欠陥住宅だったとわかるケースもあります。

建売が安い理由まとめ

建売住宅が安い理由としては人件費やスケールメリット、建築費用の圧縮などが挙げられます。コストが安いメリットがある一方で、間取りや設備が不十分であったり、似たような建物が並んでしまう可能性も高いです。さらに施工状況が見れないため欠陥住宅だったということもあるかもしれません。建売住宅を購入する際はコストだけを意識するのではなく、施工会社の実績なども確認しておくことが大切です。