定年後に家を買うメリット・デメリットは？賃貸との比較や老後のお金や住まいについての注意点

新築住宅を建築する方の平均年齢は40歳前後ですが、定年後に購入する方も増えています。「老後はゆっくり家で過ごしたい」「都会から離れた場所で過ごしたい」という考えを持つ方も多くなり、住む場所を考え直している人も増加傾向です。とはいえ「今更家を買っても」と考える方も少なくありません。確かに資金面などの考慮も必要なため、購入前にしっかり検討しておく必要があります。本記事では定年後に家を買うメリット・デメリット、資金面の注意点について紹介します。これから定年を迎える人はぜひ参考にしてください。

定年後に家を買うメリット

定年後に家を購入するメリットはどのような点が挙げられるのでしょうか。ここでは6つのメリットを紹介します。

必要最低限の間取りで住むことができる

定年後であれば子どももある程度大きくなり、家を出ている状況が多いため、子供部屋などを作る必要がなくなります。そのため建築費を抑えることができます。一般的な家庭の住宅は、「4LDK」や「5LDK」ほどの間取りになりますが、定年後の夫婦2人の場合、「2LDK」もしくは「3LDK」ほどの広さで十分という方も多いです。もちろん「開放的な家にしたい」「広々とした空間が欲しい」という場合、建物の面積も大きくなるため建築費が安くなるとは一概には言えません。しかし通常の間取りで十分という方は子供部屋分の建築費を抑えることができます。

ライフプランに合った間取りにできる

子ども部屋をなくすことができるだけでなく、自身のライフプランに合わせた間取りにすることができます。好きな間取りだけでなく、好きな場所の物件を購入可能です。会社員である場合、職場の近くや子どもが通勤しやすい場所にマイホームを購入する必要があります。しかし定年後であれば子どももいなければ、通勤を考える必要もないため、自由度が高くなるメリットがあります。

家賃返済がなくなる

賃貸に住んでいる方がマイホームに住みかえる場合、毎月の家賃支払いをする必要がなくなります。金融機関からローンを組んでマイホームを購入した場合と比較して、どちらの方が安いかを検討してから購入する方もいらっしゃいます。定年後はローン期間が短くなりますが、金利1.2%で2,000万円のローンを15年間で返済すると毎月12万円程の返済額となります。今の家賃より返済額の方が安いのであれば、ローンを組んでマイホームを取得した方が良いでしょう。ただし、後ほどデメリットでも紹介する住宅ローンの審査をクリアする必要があります。

子どもに資産を残せる

定年後にマイホームを取得することで、子どもに資産を残すことが可能です。親がなくなり、子どもがマイホームを相続した場合、金銭的な面で困ったときに売却することも可能です。賃貸では子どもに残すことはできませんが、自身が所有権を持っている不動産であれば、子どもに相続させることが可能です。さらに次の項で紹介する相続税対策にもつながります。

相続税対策につながる

定年後に家を購入することで、相続税の節税につながる可能性もあります。相続税は基礎控除額（3,000万円＋600万円×法定相続人の数）以上の財産を保有している親の相続人（配偶者や子ども）に課せられる税金です。もちろん基礎控除額だけでなく、さまざまな控除を差し引いたうえで計算しなければいけませんが、建物は現金より相続税の課税対象となる評価額が安くなるため、相続税の節税につながります。例えば現金5,000万円を保有している場合、5,000万円から基礎控除額を差し引いた金額に相続税が課せられます。一方現金5,000万円を使ってマイホームを建築した場合、評価額は40％前後減の3,000万円程度となります。ます。3,000万円であれば基礎控除額を差し引くと0になるため、相続税は課せられることがなくなるメリットがあります。ただし相続税は専門家に細かな計算が必要です。相続税対策でマイホームを購入する方は、税理士などの専門家に相談してからにしましょう。

リフォームする可能性は低い

定年後にマイホームを購入すると、亡くなるまでの期間が短いためリフォームする可能性は低くなります。厚生労働省が発表している「平均寿命　https://www.satsuki-jutaku.jp/journal/article/p=2002」を確認すると、男女平均して85歳前後です。定年を65歳と仮定すると、20年間居住することになります。20年あれば、大規模なリフォームをする可能性は低くなるでしょう。もちろん災害などのリスクは伴うため一概には言えない点は理解しておきましょう。

定年後に家を買うデメリット

定年後に家を購入するメリットを紹介しましたが、一方でデメリットもあります。ここでは5つ紹介します。

借入できない場合がある

住宅ローンを組みたくても借入できない可能性も高いです。住宅ローンは申込者の年収などを基準に審査を行います。しかし定年退職し、無収入の場合は返済計画は組めないため、審査は通らない可能性が高いです。不動産投資やその他の事業から安定的な収入がある場合は、審査をクリアすることも可能ですが、退職金があるからといってローンを借入できるとは限りません。もちろん金融機関によって審査基準は異なるため、一概には言えないものの、無収入の方に貸し出すことは基本的に難しいでしょう。

ローン期間が短い

定年後の住宅ローンを組むとなると、借入できる期間が短い可能性が高いです。基本的に金融機関は80歳までに完済する計画を組んでいます。65歳でローンを組んだ場合、15年間の借入期間となるケースが多いです。もちろん子どもと連帯債務を決めれば伸ばせることも可能ですが、 本人だけの場合は期間が短くなることが多いです。借入期間が短いということは毎月の返済額が高額になるデメリットにもつながります。

固定資産税や維持費・管理費がかかる

マイホームを持つということは、毎年の固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。固定資産税は本体価格の50％〜60％（固定資産税評価額）に対して1.4％を掛けた値です。例えば3,000万円の本体価格と仮定すると、3,000万円×60％×1.4％＝25万2,000円となります。木造住宅の場合、3年間は1/2となりますが、4年目以降は軽減がなくなります。また都市計画税も固定資産税同様に計算し、0.3%の税率を掛けた金額を納税します。

固定資産税	都市計画税
固定資産税＝固定資産税評価額×1.4％ 固定資産税評価額＝本体価格の50％～60％	都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％ 固定資産税評価額＝本体価格の50％～60％

都市計画税は地方によって税率が異なります。また、都市計画税を徴収していない地域もあるため、自治体で確認しておきましょう。建物を所有している限り、税金は支払い続けなければいけません。もちろん建物は年々劣化していくため、固定資産税と都市計画税は低くなりますが、さらに土地の分も税金も納税しなければいけません。毎年数十万円前後の税金を支払っていくデメリットがあります。

貯金を多く減らしてしまう

住宅ローンが組めないとなった場合、自己資金で購入しなければいけません。退職金や貯蓄を大きく減らしてしまい、生活費も圧迫される可能性があります。年金で生活できれば問題ありませんが、数年前、数十年前と比較すると減少しています。結果貯蓄を切り崩して生活している方が多いため、マイホームを購入して貯蓄がなくなったというケースも多いです。資金計画を組んでから購入することが大切です。

生活が不便になることも

都心部から地方に移住する場合、病院やスーパーの数が減り、生活が不便になることも考えられます。もちろん居住する地域によりますが、都心から田舎へ移住し、生活のギャップに耐えられず戻る方も少なくありません。環境が変わる場所でマイホームを購入する場合、近隣の施設やスーパーなどを調べておいた方が良いでしょう。

定年後に家を買う前に確認-賃貸との比較・違いについて

定年後にマイホームを購入する方は、賃貸とどちらが良いか悩む方も多いのではないでしょうか。双方の比較をするポイントや違いについて紹介します。

毎月の支払コストで比較する

マイホームを購入する場合と賃貸では、毎月の支払う費用が異なります。仮に住宅ローンを15年間・金利1.2%で仮定した場合、借入額に応じた月返済額は以下の表の通りです。

借入額	月返済額
1,000万円	60,733円
1,500万円	91,099円
2,000万円	121,466円
2,500万円	151,832円
3,000万円	182,199円
3,500万円	212,566円
4,000万円	242,932円
4,500万円	273,299円
5,000万円	303,665円

返済額と家賃を比較し、どちらの方が安いのかを考慮して決めても良いでしょう。ただし、マイホームを購入した場合、次の項で紹介する固定資産税や都市計画税も踏まえて考慮しなければいけません。

税金を考慮してトータルで比較する

マイホームを購入した場合、毎月のローン返済だけでなく固定資産税や都市計画税も支払う必要があるため、トータルで比較した方が良いでしょう。先ほどの「固定資産税や維持費・管理費がかかる」でも説明した通り、本体価格3,000万円の固定資産税は25万2,000円、都市計画税は5万4,000円となり、合計で30万円6,000円にもなります。12か月で割り返すと、月2万5,500円を支払うことになります。そのためローン返済額に加えて納税金を追加した場合の合計額で計算し比較しましょう。また土地代の税金分も加算しなければいけないため、先ほどの例は参考程度とし、詳しくは建築会社の方へ相談してみてください。

マイホームと賃貸のかかるコスト一覧

マイホームを購入した場合と賃貸に居住していた場合のかかるコストを一覧でまとめました。

＜かかるコスト＞

マイホーム	賃貸
● 借入返済 ● 固定資産税 ● 都市計画税 ● 町内会費 ● リフォーム費用	● 家賃 ● 共益費 ● 町内会費 ● 駐車場代 ● 更新料

上記の費用を合算し、どちらの方が安いのかで決める方も多いです。さらに賃貸マンションの場合は管理費などが加算されるため、忘れないようにしましょう。

居住するうえでの違い

マイホームと賃貸では居住するうえで以下の表の内容が異なります。

	マイホーム	賃貸
間取りについて	好きな間取りにできる	決められた間取り
デザイン	好きに選べる	決められている
設備	購入する必要がある	最初から付いている物件が多い
音問題	近所に配慮した音であれば問題ない	音に注意して生活する必要がある
庭	付いていることが多い	付いていない物件が多い
対人状況	家族だけで過ごせる	他の入居者に会う機会が多い

マイホームは好きな間取り、好きなデザインにできる特徴があります。自分が住みたい家を実現することができ、なおかつ賃貸のように他の入居者に会うことはありません。もちろんマイホームを購入してもご近所付き合いなどはあるかもしれませんが、賃貸と比較すると、人に会う機会は減るため、人と会うのが面倒という方には向いているでしょう。

定年後に家を買う-老後のお金と住まいに関する注意点-

定年後に家を買う際気になるのは、「お金」ではないでしょうか。マイホームを購入したものの、購入資金により預金が少なくなり生活費が圧迫されてしまうと思う方も多いでしょう。そのためお金に関する知識と住まいに関する知識を理解しておきましょう。

平均生活費から逆算しておく

マイホームを購入する場合、平均生活費から逆算しておくことが大切です。2020年に総務省が調査した「65歳以上の平均生活費は夫婦2人で月22万円」でした。平均寿命85歳から逆算すると、20年×22万円×12か月=5,280万円が必要となることがわかります。すなわちマイホームを購入したうえで、上記の預金を残していたほうが良いと考えられるでしょう。もちろんライフスタイルや年金受給額によって各家庭生活費は異なります。そのためある程度余裕を持った貯金を残していた方が良いです。

月々のランニングコストを抑えることも大切

月々のランニングコストである「水道代」「電気代」「ガス代」を抑えることが大切です。特に電気代に関しては、省エネ住宅を建築することで大幅に支出を抑えられます。省エネ住宅は断熱性に優れており、自宅の冷暖房率を安定させることができ、エアコンなどの使用量を抑えることにもつながります。さらに太陽光パネルと蓄電池を設置すれば蓄電も可能となるため、万が一停電した時でも電気を使用することができます。ただし省エネ住宅は一般住宅よりコストが割高になります。そのため建築会社と予算も含めて相談して決めましょう。

できればコストの安い建築会社に建てる

マイホームを建築する方は、できればコストの安く施工能力が高い建築会社を見つけましょう。建築費は建築会社によって大きく異なります。例えば大手ハウスメーカーと中堅メーカー、工務店で比較すると、 3LDKほどの住宅の建築費は以下の通りとなります。

3LDK 20坪の住宅（税込）	大手ハウスメーカー	中堅メーカー	工務店
本体価格	2,200万円	1,800万円	1,500万円
付帯工事	400万円	300万円	280万円
外構工事	150万円	140万円	110万円
合計額	2,750万円	2,240万円	1,890万円

もちろん建築会社によって価格が異なるため、上記の価格は目安です。とはいえ大手ハウスメーカーより工務店の方が利益率が低いため、低コストで施工することが可能です。さらに近年の工務店は施工技術が高く、大手ハウスメーカーと引けを取らないほどの住宅を建築します。「工務店は安いから施工能力が低い」と思われがちですが、実際の住宅を見てみると完成度の高い住宅が多いです。大手や中堅メーカーと比べると施工現場も多くはないですが、一方で顧客一人一人に親身になってくれるメリットがあります。価格だけでなく、良い住宅を建築したい方には工務店がおすすめです。

価格の安い中古住宅を購入する際は注意

貯金をできるだけ使いたくない方は、中古住宅の購入をする方もいらっしゃいます。中古住宅は新築住宅と比較して安く購入できる一方、さまざまな点に注意しなければいけません。具体的には以下のような項目です。
● 地震に耐えられる耐震性が備わっているか
● 水道管などの交換は必要ないか
● 大規模なリフォームは必要ないか
中古住宅は価格が安い一方で大規模なリフォーム工事を行う場合があります。場合によっては「新築住宅を建築した方が安い」というケースも珍しくありません。中古住宅を購入する際は、リフォーム会社に見積もりを依頼し、新築住宅と価格面を比較しましょう。もちろん価格だけで見ると中古住宅の方が安くなることが多いですが、その他の部分も比較して、総合的な判断をすることをおすすめします。

建築会社に資金相談を行う

建築会社の方に予算や資金の相談を行うことで、金額に合わせた間取り、銀行との交渉をおこなってくれます。ある程度預貯金があれば、定年後であっても住宅ローンの審査をクリアすることもあります。しかし審査をクリアするためには、建築会社の方の協力が不可欠です。建築会社は銀行と提携していることが多く、審査基準などをある程度把握しています。把握している以上どのような方法をとったら審査が通りやすいかをアドバイスしてもらえます。まずは銀行に相談するのではなく、建築会社に資金面の相談を行うと良いでしょう。

定年後に家を買う前に確認すべきことまとめ

今回は、定年後に家を買う際のメリット・デメリット、資金面の注意点について紹介しました。定年後であれば、子どもも家を出ていることが多いため、最低限の間取りで、好きに設計することが可能です。さらに相続税が課せられると分かっている方は、節税効果も見込めます。一方で住宅ローンの審査をクリアするのは簡単ではありません。審査をクリアするためには銀行に相談する前に、建築会社からアドバイスをもらうことをおすすめします。数多くの住宅ローンの審査をクリアしてきた経験があるため、お客様に合わせたアドバイスを行ってくれます。また全額自己資金で建築したとしても、老後資金を余らせておく必要があるため、事前に計算しておくことが大切です。