買わない方がいい土地/買ってはいけない土地の特徴や見分け方とは？後悔しないためのコツまとめ

注文住宅を建築する際に、土地の購入から始まる方も多いのではないでしょうか。多くの方は「土地の場所」を第一優先し、その次に「土地の価格」を重視します。しかし場所と価格だけを意識してしまうと、購入してから「思った住宅が建築できない」「土地代金の他にいろいろと費用が掛かった」というケースにもつながりかねません。土地の選定方法は非常に難しいため、本記事では買わない方が良い土地の特徴を紹介します。また土地の見つけ方や
後悔しない土地購入のコツを紹介します。これから土地を購入して注文住宅を建築する方はぜひ参考にしてください。

買わない方がいい土地の特徴とは？

買わない方が良い土地の特徴は主に以下の項目に該当する土地です。

日当たりの悪い土地

日当たりが悪いと洗濯物の乾きだけでなく、住環境にも影響が出てしまう可能性があります。部屋の中が暗くなることは、家の風水的にも良くないとされています。また一般的な家庭より電気をつけている時間が長くなるため、電気料金が割高になる場合もあります。さらに湿度がたまり、カビの発生原因にもなるでしょう。建築した時は日当たりが良かったものの、目の前に大きな建物が建築されて太陽の光が入らなくなる場合もあるため、注意が必要です。

交通量が多い土地

交通量の多い場所は、排気ガスなどが自宅の外壁に付きやすくなるため、控えた方が良いです。さらに子どもが小さいと、誤って外に出た時に危険です。さらに夜間であっても車の騒音が届きやすくなる可能性も高いです。交通量が多い場所は、事務所やテナントなどに向いており、自宅向けではありません。

道路との高低差がある土地

前面道路と高低差がある土地は、条件次第では控えましょう。条件は以下の通りです。
● 車の出入りを造るための造成工事が必要
● 高低差があるため、擁壁工事が必要
● 既存の擁壁では耐久性がないため、新たに作り直す必要がある
どの条件も莫大な工事費用が発生します。土地代が安くても造成工事や擁壁工事が必要なケースもあり、結果として土地を取得するための費用が高くなることも多いです。そのため道路との高低差がある土地を購入する際は注意してください。

前面道路が私道の土地

前面道路が私道の土地は控えるようにしましょう。私道とは、個人や法人で所有している道を指します。一般的に道路は国や都道府県が所有しています。しかし私道の道路も多く存在します。私道が前面道路の場合、以下のデメリットが挙げられます。
● 道路の持分を購入する必要がある
● 道路所有者全員から水道工事の同意を得る必要がある
● 道路の持分を購入する際、道路の舗装を条件にされることもある
もちろん道路の所有者が友好的な方で、親切にしてくれる場合もあります。しかし所有者によっては何かと条件を設定することも多いです。「私道だから購入は控える」ということではなく、道路の所有者から同意を得て、条件を確認してから購入しましょう。

相場価格が安すぎる土地

購入したい土地が相場価格より安すぎる土地は注意が必要です。先ほどもお伝えした通り、土地代金以外の費用が発生する可能性が高いです。例えば相場価格が3,000万円であるものの、土地代金が1,500万円と半額になっていた土地を見つけたとします。しかし造成工事や擁壁工事が必要であることがわかり、工事費用と土地代金を合わせると3,500万円になったという事例もあります。相場価格より安い土地は、安いなりの理由があるため、必ず確認してから購入しましょう。

土砂災害警戒区域の土地

土砂災害警戒区域の土地は、万が一地崩れなどが起きた際に備え、防護壁や擁壁などの工事が求められます。大きさによって異なりますが、数百万円〜数千万円する場合もあるため、注意しましょう。土砂災害警戒区域の土地であるかは、ハザードマップ
https://disaportal.gsi.go.jp/
で調べることが可能です。購入前にチェックしておきましょう。また、土砂以外にも地震や津波などの状況も確認しておくことが大切です。

擁壁が老朽化している土地

擁壁が組まれている場合、老朽化していないかチェックしておきましょう。既存の擁壁が老朽化していると、買主が改修工事を行わなければならず、大きな工事費用が必要です。また古い擁壁の場合、建築確認などの申請を行っていないケースも多く、耐久性が不十分であると判断されます。そのため、住宅を建築する際は、既存の擁壁を解体し、新たな擁壁を施工する必要があります。擁壁のチェックは建築士が行います。すでに建築会社が決まっている方は相談してみても良いでしょう。

急カーブや交通事故が多い場所の土地

急カーブなどがある土地や交通事故が多い場所は控えるようにしましょう。自宅への被害も生じる可能性があります。擁壁の破損だけでなく、家族の方にも影響を及ぼす場合もあるため、注意してください。角地は人気のある土地ですが、交通事故の発生数を特に注視して選ぶことをおすすめします。

境界が不明確な土地

建物を建築する場合、隣地との境界が明確でなければいけません。境界が不明確であると、どこまでが土地であるか分からないため、建築確認の申請や住宅ローンの審査に影響を及ぼします。土地を購入する際は境界が確定しているかチェックしておきましょう。また境界が確定していない場合、境界確定を行います。土地家屋調査士や司法書士に依頼し、法務局で手続きを行います。この境界確定は、売主さんにやってもらわないといけないことなので、しっかり確認することが大切です。隣地の方の所在が不明であると、境界画定がスムーズに進まないため、あらかじめ境界が確定している土地の購入をおすすめします。

治安が悪い地域の土地

治安の悪さは人それぞれ異なりますが、防犯面を考慮して控えるようにしましょう。盗難や窃盗が多い地域の土地を購入し、住宅を建築してしまうと、不安に思いながら生活していかなければいけません。近年では防犯対策などがしっかりした住宅が多いものの、100％防げるわけではありません。そのため治安の悪い地域などの土地は控えることをおすすめします。区画整理地や住宅街は比較的治安が良いとされています。購入する前に近隣状況をチェックしておきましょう。

前面道路に上下水道が入っていない土地

前面道路に上下水道が埋設されていない土地は、控えることをおすすめします。自宅に引き込む水道や下水の排水は、全て前面道路から引き込み工事を行います。しかし道路の中には含まれていない場合もあります。その場合は、本管が埋設されている道路から引き込み工事を行う必要があり、莫大な費用が発生します。引き込む距離が長くなるほど、工事費用が高くなり、数百万円にもなる可能性もあります。結果として、水道の引き込み工事が安くなる土地の方がトータルの費用を抑えられたというケースも多いです。そのため前面道路に上下水道が埋設されているか確認しましょう。上下水道は各自治体の水道局で確認することができます。また建築会社に依頼すれば調査してもらうことも可能です。

隣地より低い土地

隣地より低い土地はプライバシーの観点から控えた方が良いでしょう。隣地の方が高いと、家の状況が確認されやすくなります。同じ高さであれば、フェンスなどでプライバシーを守ることができますが、明らかに高さがある場合、フェンスでも防ぐことができない場合もあります。もちろん気にしないという方は、迷わず土地を購入して問題ありませんが一般的には住宅はプライベート空間が大切なため、土地選びのポイントとしておきましょう。

隣地が近すぎる土地

プライバシーの問題だけでなく、騒音なども考慮して隣地と近すぎる家は控えることをおすすめします。隣地と近すぎるとテレビの音が聞こえてくるというケースもあります。さらに火事などが発生すると二次被害にもつながりかねないため、近すぎる土地は控えるようにしましょう。

変形地

土地の形が三角などの変形地は控える方が良いです。建物を建築する土地は、正方形や長方形がおすすめです。変形地に建築するとなると、建物も変形し、構造が複雑になることから建築費用が割高になります。変形地は一般的に、相場価格より安いため、一見目に付く物件ですが、建築費用と合算すると、トータルで高くなることも多いです。もちろん変形地であっても十分な面積であり、理想の間取りの住宅を建築できるのであれば問題ありません。しかし狭小地の場合は、思った間取りにすることができないこともあるため、工務店や設計士としっかり打合せすることが大切です。

越境物がある土地

隣地の越境物がある場合、解決してから購入しましょう。越境物は植栽だけでなく、倉庫の屋根先などもあります。本来越境は法律的に許されないため、隣地の方で対応しなければいけません。しかし越境を気にしていない方も多いため、後々トラブルになる可能性もあります。さらに建物の配置にも影響を及ぼすため、越境物がある時点で購入は控えておくべきです。とはいえ、隣地の方が気が付かなかったというだけの場合もあるため、不動産会社に確認しましょう。協議のうえ、覚書など書類を交わすことも重要です。

ご近所付き合いを確認する

建築するまでは難しいところですが、隣地の方を含め、ご近所の方が良心的な方であるかは調べておけるのであれば調査しておくべきです。誰しも近所の方が「愛想がない」「感じが悪い」というのは嫌でしょう。もちろん調べるのは難しいため、購入する土地の周辺に知人がいるのであれば確認しておくべきです。土地を紹介する不動産会社であっても、隣地がどのような人であるかはわかりません。できるだけ現地確認をして（工務店や不動産会社が同行してくれます）、ご近所様に声を掛けるようにしましょう。

絶対買ってはいけない土地の特徴とは？

ここでは絶対に買ってはいけない土地の特徴について紹介します。ここで紹介するのは、そもそも建築できない土地であるため注意しましょう。

市街化調整区域の土地

市街化調整区域とは、農地や山林などの土地を指します。農業や林業、漁業を行っている方以外の住宅は建築できません。市街化調整区域は人々が暮らす市街化区域と異なり、土地代金が安いです。価格ばかりを意識するあまり、市街化調整区域の土地を購入してしまわないように注意しましょう。「緩和区域」と言って、条件次第で建築可能な土地もあるため、不動産会社などに確認することが大切です。

接道していない土地

建物を建築するためには、土地と道路が接道していなければいけません。さらに道路の幅は、最低でも２メートル以上が求められます。道路は主に以下の6種類に分かれます。

道路の種類	特徴
道路法による道路	国道、都道府県道、市区町村道で幅4m以上の道路
2号道路	都市計画事業、土地区画整理事業などで築造された幅4m以上の道路
既存道路	公道と私道など
計画道路	2年以内に土地区画整理などが行われる4ｍ以上の道路
位置指定道路	位置の指定を受けた幅4m以上の道路で、宅地造成と並行して造られた一定基準に適合する私道
2項道路	特定行政庁が指定した、建築基準法の施行前に建築物が建ち並んでいた幅4m未満の道路

上記の道路の中で注意するのは「2項道路」です。幅2ｍ未満の道路もあるため、土地を購入する前に、前面道路の幅と種類を確認しておきましょう。また、前面道路が狭いと、建物の高さに制限が設けられやすくなる場合もあります。建築基準法には道路斜線制限があるため、接道から離した位置に建物を配置しなければいけません。一方で前面道路が広ければ道路斜線制限の影響が少なくなります。道路は建物に大きく影響するため、購入前に道路をチェックしておきましょう。

再建築不可物件を解体した土地

再建築不可物件を解体した土地は建物が建築できません。再建築不可物件とは、道路に接道していない土地に建築されていた家を解体した場合などが挙げられます。現在では建築基準法上、建物を建築するためには2ｍ以上の接道が必要です。しかし古い土地に建っている建物は、現行の法律に適していないものも多いです。そのため再建築不可物件の土地として扱っています。

抵当権が抹消されていない土地

抵当権が抹消されていない土地は、土地を担保として住宅ローンを借入できないため、購入してはいけません。抵当権とは、金融機関が借入主に融資する代わりに、土地を担保として設定する権利を指します。万が一借入主の返済が滞ってしまった場合、金融機関は土地を差し押さえることができ、売却することができます。抵当権は借入を完済しても設定されたままであり、抹消手続きを抵当権者が法務局で手続きしなければいけません。そのため土地を購入する際、売主が抵当権の抹消が可能であるか確認が必要です。重ねて売主の全所有者が抵当権者である場合、手続きが面倒になるため購入を控えることをおすすめします。

工業専用地域

工業専用地域では住宅を建築することはできないため、土地の購入は控えてください。土地には以下の用途地域が定められています。

住居系	商業系	工業系
● 第1種低層住居専用地域 ● 第2種低層住居専用地域 ● 第1種中高層住居専用地域 ● 第2種中高層住居専用地域 ● 第1種住居地域 ● 第2種住居地域 ● 準住居地域 ● 田園住居地域	● 近隣商業地域 ● 商業地域	● 準工業地域 ● 工業地域 ● 工業専用地域

上記の中で、工業専用地域は住宅が建築できない土地です。用途地域は各自治体で確認することができますが、三重県の用途地域マップでも確認することができます。一般的には住居系に建築する方がほとんどです。商業系はマンションなどが多く建築されているため、できれば住居系を選ぶようにしましょう。また用途地域によって、建物の高さが制限される場合もあります。特に第一種低層住居専用地域は、さまざまな制限が設けられています。2階建ては建築できるものの、3階建てなどの住宅は建築できない場合もあるため、注意しましょう。

買わない方がいい/買ってはいけない土地の見分け方

これまで、買わない方が良い土地と、買ってはいけない土地を紹介しました。ここでは買ってはいけない土地の見分け方を紹介します。

土地の大きさを確認する

そもそも自身が建築した家のサイズが入る土地の面積であるか確認する必要があります。用途地域を調べると、建ぺい率と容積率が記載されています。建ぺい率は敷地に建築できる面積割合（1階の面積と認識しても良いです）を指し、容積率は土地に対して建築できる1階2階の合計面積を指します。例えば建ぺい率が40％、容積率が100％の200㎡の土地の場合、1階の面積は80㎡まで、1階と2階の面積は200㎡まで建築できることを意味します。建ぺい率と容積率は、土地によって異なるため、自身が建築したい家の面積が土地に収まるか確認しましょう。

チラシで第一情報を確認する

購入する土地情報が記載されているチラシやネットである程度情報を取得しましょう。チラシには土地の価格や面積などの他に、建ぺい率や容積率も明記されています。さらに建築するうえで問題がある場合、特約事項や備考に明記されていることが多いです。まずは第一情報を確認し、購入候補に該当するかチェックすることで、購入すべき土地であるか見極めることができます。

土地周辺の住宅を見てみる

土地周辺の住宅を見てみると、土地の状況が分かったりします。例えば建っている家を見て、新築住宅が建築されているエリアであれば、多くの方から人気のある土地であることがわかり、道路が陥没している地域であれば、地盤が弱いことが想定できます。また、セコムやALSOKなどのシールが張られた住宅が多ければ、防犯対策をしなければいけないこともわかるでしょう。実際に建築されている家を見ることで、買ってよい土地であるか判断することも可能です。

何年も売れていない土地ではないかチェック

何年も売れていない土地は、なにかしらの原因があるため、売れ残り物件となっています。一般的には価格が高いことが挙げられます。しかし安くても売れない土地は、立地以外にも要因があることが多いです。そのため何年も売れていない土地を購入する際は、必ず原因を聞いておきましょう。不動産会社に聞けば教えてくれますが、次の項で紹介する「怪しい不動産会社」にも注意してください。

怪しい不動産会社から購入しない

残念ながら未だ悪徳不動産も存在します。売れ残り物件などを売るために、良い土地かのように伝えてくる場合もあります。そのため不動産会社の見極めは重要です。「不動産会社はプロだから正しいことを教えてくれる」と信じ込んで購入してしまうと、失敗にもつながります。不動産会社としての実績をしっかり確認しておきましょう。（ちなみに私はまだ会ったことがありません。）

買わない方がいい土地で後悔しないためのコツ

土地を購入してから後悔する方も少なくありません。ここでは後悔しないためのコツを紹介します。

現地を確認する

土地を購入する際は、必ず現地を確認するようにしましょう。写真や測量図だけで判断すると、購入してから分かった問題点などもあります。「写真では高低差がなく感じたが、現地を見たらあった」「ご近所の方や、生活環境などを把握できた」というケースも多いです。現地を確認することで、写真では判断できないポイントを見つけることができます。かならず土地を見てから購入を決めましょう。

基礎知識を身に着ける

時間に余裕のある方は、土地選びの基礎知識を身に付けてもよいでしょう。例えば建ぺい率や容積率などを把握しておくと、建築できる建物の大きさを逆算することが可能です。土地が狭くても、建ぺい率や容積率が緩和されていれば、大きな住宅を建築することも可能です。上記のように土地に関する基礎知識を身に付けておくと、土地の購入を失敗する可能性は低くなります。

土地購入チェックリストを使用する

土地購入チェックリストは、後悔しないための土地選びに役立ちます。個人によってチェックリストは異なるため、自分で作成しても問題ありません。とはいえチェックリストに不安のある方は、以下の項目を使用してみてください。
● 近隣に大きな建物がないか（日あたりチェック）
● 相場価格からかけ離れた金額ではないか
● 前面道路の幅が広いか
● 騒音問題は起きないか
● 接道があるか
● 道路との高低差がないか
● 交通量が多いエリアではないか
● 治安は悪くないか
● 子どもが通学しやすいか
● 通勤するのに渋滞などが発生しないか
● ハザードマップの確認は済んでいるか
● 擁壁などの工事が必要ないか
● 建ぺい率や容積率に問題ないか
● 地盤の調査は完了しているか
● 抵当権は付いていないか
● 建物が建築できるほどの敷地面積であるか

上記の他に、自身で気が付いたものは追加していきましょう。チェックリストをすべてクリアできる土地であれば、購入を前向きに検討しても良いです。

信頼できる不動産会社を見つける

土地を購入する場合、信頼できる不動産会社を見つけることが大切です。購入してから建築できない土地と分かっていても、「やっぱり返品したい」ということはできません。売主が宅地建物取引業者で、買主が業者でない一般のユーザーであれば、8日間のクーリングオフは使用できますが、売主が一般の方の場合は適用できません。また、不動産会社は土地の売買を仲介することで手数料を受け取ります。そのため土地の詳しい条件を買主に伝えず、購入させる会社も存在します。そのため信頼できる不動産会社を見つけることも、土地購入で後悔しないためのコツとなります。

建築会社に土地を見てもらう

土地を建築会社に見てもらうことが最も後悔しないコツです。建築会社に土地を見てもらえば即座に購入するのにおすすめな土地であるか見極めてくれます。さらに「理想の住宅が建築できるのか」「土地の価格は相場からかけ離れていないか」「災害などの危険性は低いのか」なども判断してくれます。不動産会社もできますが、建築会社の方がより専門性が高いです。土地を購入する前に、専門家に確認してもらいましょう。

【買わない方がいい土地】まとめ

今回は、買わない方が良い土地の特徴について紹介してきました。本記事でも紹介した通り、買わない方が良い土地の条件はたくさんあります。価格や立地だけでなく、道路や住環境なども調査する必要があるでしょう。一つでも妥協してしまうと、購入してから後悔することにもつながりかねないため、全てクリアした土地での購入をおすすめします。とはいえ土地は決して安い価格ではありません。さらに購入してから「やっぱり返却したい」ということは通用しないことから、不安に思う方も多いのではないでしょうか。その場合は、建築会社の方に土地を見てもらいましょう。専門家から建築の可否だけでなく、相場価格やインフラ状況などのアドバイスももらえます。自信のない方は、ぜひ相談してから購入することをおすすめします。

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