住宅ローン控除と確定申告｜受けるには？減税、流れ、必要書類も！

住宅ローンを借入して新築住宅の建築・購入した方や、中古住宅を購入した方は、住宅ローン控除が適用できます。本控除を利用すれば所得税の節税につなげることができます。しかし控除を利用する際は確定申告を行わなければいけません。会社員の方は年末調整で源泉徴収を行っているため、申告したことがない方や手続き方法がわからないという方も多いのではないでしょうか。そこで今回、住宅ローン控除を受けるための確定申告方法と手順、必要書類を紹介します。また住宅ローン控除の内容もよくわからないという方に向けて本制度の概要も重ねて解説します。これから住宅を建築する方やすでに建築中の方はぜひ参考にしてください。

【住宅ローン控除と確定申告】住宅ローン控除を受けるには？

住宅ローン控除を受けるためには、条件をクリアしなければいけません。ここでは「新築住宅の条件」と「中古住宅の条件」を紹介します。

新築住宅が住宅ローン控除の適用を受けるための条件

住宅ローン控除を受けるためには以下の6つの条件をクリアしていなければいけません。
1. 自ら居住すること
2. 床面積が50㎡以上であり2分の1以上面積が居住用であること
3. 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
4. 年間所得が2,000万円以下であること
5. 引き渡しを受けてから6か月以内に入居し同年12月31日まで居住していること
6. 居住年およびその前後2年の計5年間で譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと

● 自ら居住すること
住宅ローン控除の適用を受けるためには、借入主自ら居住していることが条件です。賃貸住宅として貸し出した場合は適用できません。しかし場合によっては借入主が単身赴任などで不在のケースもあるでしょう。その場合、ご家族の方が住んでいれば問題なく控除が適用できます。

● 床面積が50㎡以上であり2分の1以上面積が居住用であること
購入する中古住宅の床面積が50㎡以上であることが条件です。ここでの床面積とは、法務局に登記されている登記簿に掲載されている面積です。50㎡は1LDKほどの大きさであるため、新築住宅を建築される方の多くはクリアしているでしょう。また、店舗併用などの住宅にする場合、2分の1以上の床面積が居住用であることが条件です。

● 住宅ローンの返済期間が10年以上であること
住宅ローンの返済期間が10年以上であることが条件です。返済期間を10年未満に設定すると住宅ローン控除は適用できません。また途中で繰り上げ返済し、最終返済月が10年未満となった場合もどうようです。

● 年間所得が2,000万円以下であること
控除を受ける年間所得が2,000万円以下でなければ適用を受けることはできません。年間所得は年収から控除額を差し引いた金額であり、源泉徴収票で確認することが可能です。

● 引き渡しを受けてから6か月以内に入居し同年12月31日まで居住していること
建物が完成してから6か月以内に入居しており、なおかつ引き渡しをうけた年の12月31日まで居住していることが条件です。例えば、6月31日に引き渡しを受けた場合、12月31日には入居していなければいけないということです。

● 居住年およびその前後2年の計5年間で譲渡所得の課税の特例の適用を受けていないこと
中古住宅を取得する2年間に「3,000万円特別控除」や「居住用財産の買い替え特例」を受けていない必要があります。これらは譲渡所得税の税金を安くする特例です。

中古住宅が住宅ローン控除の適用を受けるための条件

中古住宅は新築住宅同様、住宅ローン控除の適用を受けることができます。先ほど紹介した6つの条件の他に、「昭和57年以降の建物」であることが条件です。昭和57年以前の建物は旧耐震基準であるため、十分な耐震性を持ち合わせていないことから住宅ローン控除の適用を受けることはできません。さらに旧耐震基準の建物は、震度5で倒壊するリスクが高いため、購入される方は十分な耐震工事を行う必要があります。一方、昭和57年以降に建築された建物は、すべて新耐震基準をクリアしています。中古住宅を購入する場合、築年数に十分注意しましょう。

住宅ローン控除が受けられる借入限度額とは

住宅ローン控除は借入額によって控除額が異なります。また建物の性能によって控除対象額も異なるため注意が必要です。

住宅の環境性能

令和4年・5年入居

令和6年・7年入居

新築住宅	長期優良住宅・低炭素住宅	5,000万円	4,500万円
新築住宅	ZEH水準省エネ住宅	4,500万円	4,000万円
新築住宅	省エネ基準適合住宅	4,000万円	3,000万円
新築住宅	その他の住宅	3,000万円	0円

中古住宅	長期優良住宅・低炭素住宅	3,000万円	3,000万円
中古住宅	ZEH水準省エネ住宅	3,000万円	3,000万円
中古住宅	省エネ基準適合住宅	3,000万円	3,000万円
中古住宅	その他の住宅	2,000万円	2,000万円

新築住宅は中古住宅より、控除対象となる金額が大きい特徴があります。しかし令和6年度になると、控除対象額が少なくなるため注意が必要です。

【住宅ローン控除と確定申告】減税について

では一体どれくらい所得税の減税になるのでしょうか。ここでは計算方法と控除額一覧表を紹介します。

住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除額は以下の計算式で算出できます。

住宅ローン控除額＝借入残高×0.7％

つまり、借入残高が3,000万円の場合、21万円を所得税から差し引くことが可能となります。対象期間は新築住宅の場合「13年間」、中高住宅の場合は「10年間」と定められています。しかし、借入残高は年々減少していくため、控除できる金額も減るということには注意しなければいけません。また借入残高が6,000万円であっても、先ほどもお伝えした通り、建物の性能によって控除対象額が定められています。そのため、次の項では最大控除一覧表を紹介します。

最大控除額一覧表

控除できる金額の上限は下記の表の通りです。

住宅の環境性能

令和4年・5年入居

令和6年・7年入居

新築住宅	長期優良住宅・低炭素住宅	35万円	30.5万円
新築住宅	ZEH水準省エネ住宅	30.5万円	28万円
新築住宅	省エネ基準適合住宅	28万円	21万円
新築住宅	その他の住宅	21万円	0円

中古住宅	長期優良住宅・低炭素住宅	21万円	21万円
中古住宅	ZEH水準省エネ住宅	21万円	21万円
中古住宅	省エネ基準適合住宅	21万円	21万円
中古住宅	その他の住宅	14万円	14万円

 

【住宅ローン控除と確定申告】手続きの流れ

住宅ローン控除の適用を受けるためには、以下の手続きで行わなければいけません。

住宅借入金等特別控除額の計算明細書の記入

住宅ローン控除の申請書ともなる、住宅借入金等特別控除額の計算明細書を作成します。

令和３年分（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の計算明細書
手書きで作成しても問題ありませんが、国税庁のホームページにある確定申告書作成コーナーを利用すれば、ネット申請も可能となり、非常に便利です。書類は1面と2面それぞれ記載します。では具体的な記入方法を解説します。

＜1面について＞
記入項目は大きく分けて9つに分かれます。

1. 住所及び氏名
借入主の氏名と住所を記載します。（共有者がいる場合、右項目に記載）

2. 築又は購入した家屋等に係る事項
住宅に関する内容を記載します。

記入項目

記載内容

居住開始年月日	住宅に入居した年月日
補助金等控除前の取得対価の額	税込みの購入金額あるいは請負金額
交付を受ける補助金等の額	国または地方公共団体から交付される補助金・給付金の額
取得対価の額(【ロ】ー【ハ】(【ト】－【チ】))	補助金等控除前の取得対価の額から交付を受ける補助金等の額を差し引いた金額
総(床)面積	土地と建物の登記事項証明書に記載されている面積
うち居住用部分の(床)面積	土地と建物の登記事項証明書に記載されている面積

3. 増改築等をした部分に係る事項
中古住宅を購入してリフォームや増改築した場合は、下記の項目を記載します。

記入項目

記載内容

居住開始年月日	住宅に入居した年月日
補助金等控除前の増改築等の費用の額【ワ】	税込みの工事請負金額
交付を受ける補助金等の額【カ】	国または地方公共団体から交付される補助金・給付金の額
増改築等の費用の額（【ワ】ー【カ】）	補助金等控除前の増改築等の費用の額から交付を受ける補助金等の額を差し引いた金額
【ワ】のうち居住用部分の金額	増改築した居住部分の費用

 

4. 家屋の取得対価の額又は増改築等の費用の額に課されるべき消費税額等に関する事項
こちらは10％に「〇」をつけ、契約書に記載されている消費税額を記載します。

 

5. 家屋や土地等の取得対価の額
持分に応じた取得対価の額を記載します。共有者がいなければ未記入で問題ありません。

記入項目

記載内容

①あなたの共有持分	登記簿に記載されている持分を記載
②(【ニ】,【リ】,【ヨ】)×① 『取得対価の額』	『増改築等の費用の額』に共有持分をかけた金額
③住宅取得等資金の贈与の特例を受ける金額	相続時精算課税制度の特例の適用を受けたときの金額
④あなたの持分に係る取得対価の額等(②ー③)	②－③の金額を記入

 

6. 居住用部分の家屋又は土地等に係る住宅借入金等の年末残高
住宅ローン控除の金額を計算していきます。

記入項目

記載内容

⑤新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高	住宅ローン借入金残高証明書の住宅借入金等の年末残高
⑥連帯債務に係るあなたの負担割合((付表)の⑭の割合)	連帯債務がない場合は100％と記載
⑦住宅借入金等の年末残高((付表⑯の金額)	⑤の『新築、購入及び増改築等に係る住宅借入金等の年末残高』の金額
⑧　④と⑦のいずれか少ない方の金額	④と⑦の少ない方の金額を記載
⑨居住用割合	総(床)面積のうち、居住用の割合を記載（90％以上の場合は100％と記載）
⑩居住用部分に係る住宅借入金等の年末残高(⑧×⑨)	⑧の『④と⑦のいずれか少ない方の金額』に⑨の『居住用割合』をかけた金額
⑪住宅借入金等の年末残高の合計額（【E】の⑩＋【F】の⑩＋【G】の⑩＋【H】の⑩）	【E】の⑩＋【F】の⑩＋【G】の⑩＋【H】の⑩を合わせた合計金額

 

7. 特定の増改築等に関わる事項
「特定増改築等住宅借入金等特別控除」の適用を受ける場合はこの項目に記載しなければいけません。50万円以上の高齢者用のバリアフリー改修工事を行った際は該当します。建築士などから交付を受けた『増改築等工事証明書』に記載されている次の金額を下記の項目に合わせて記入します。

1) ⑫高齢者等居住改修工事等の費用の額
2) ⑬断熱改修工事等の費用の額
3) ⑭特定断熱改修工事等の費用の額
4) ⑮特定多世帯同居改修工事等の費用の額
5) ⑯特定耐久性工場改修工事等の費用の額
6) ⑰特定の増改築等工事の費用の合計額(⑫+⑭+⑮+⑯)
7) ⑱あなたの持分に係る特定の増改築等工事の費用の額(⑰又は⑰×Dの①)
8) ⑲特定増改築等住宅借入金等、特定断熱改修住宅借入金等又は特定多世帯同居改修住宅借入金等の年末残高

バリアフリーなどの工事をしていない方は該当しませんので、未記入で問題ありません。

 

8. （特定増改築等）住宅借入金等特別控除額
ここでは（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額の金額を記載します。記載内容は以下の3つです。
1) ⑳（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額・・・二面の⑳『（特定増改築等）住宅借入金等特別控除額』を記載します。
2) ㉑㉒同一年中に８％及び10％の消費税率が含まれる家屋の取得等又は増改築等をした場合の10％に係る部分の金額・・・「８％・10％同一年中取得」に「〇」をつけます。
3) ㉓重複適用（の特例）の有無と金額・・・「震災特例法の重複適用の特例」を受ける場合は「重複適用の特例」に、「震災特例法の重複適用の特例」以外の重複適用を受ける場合は、「重複適用」に○をつけます。

 

9. 控除証明書の交付を要しない場合
こちらは「〇」をしないようにしてください。会社員の方は年末調整の際に必要となります。

 

つづいて2面について紹介します。

＜2面について＞

2面に関しては以下の項目を記載します。
1. 申告者の氏名
借入主の氏名を記載します。
2. ⑪住宅借入金等の年末残高の合計額
住宅ローンの借入残高を記載します。
3. ⑳該当する住宅借入金等特別控除欄の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額
2面に掲載されている計算式にあてはめて、該当する項目を計算し、(特定増改築等)住宅借入金等特別控除額を算出します。
4. ㉓重複適用・震災特例法の重複適用の特例を受ける場合の控除額
重複適用の特例を受ける場合のみ記入しましょう。

以上が住宅借入金等特別控除額の計算明細書の作成方法です。わからない方は税務署などで聞きながら作成することも可能です。

確定申告書の作成

住宅借入金等特別控除額の計算明細書の作成が完了した後は、確定申告書の作成を行います。申告書には「A」「B」の2枚を作成します。基本的に源泉徴収票で確認しながら作成しましょう。

＜確定申告書Aの作成方法＞
1. 提出先・提出日・年
提出する日と自身の住所地を管轄する税務署、申告する前年年を記載します。

2. 申告者情報
申告者の住所氏名、年齢などを記入します。
3. 「収入金額等」の給与
源泉徴収票の支払金額を記載します。
4. 「所得金額」の給与
源泉徴収票の支払金額の横にある「給与所得控除後の金額」を記載します。
5. 「所得金額」の合計（①+②+③+④）
①+②+③+④の合計額を記載します。給与所得以外の所得がない方は、源泉徴収票の「給与所得控除後の金額」と同じ金額です。
6. 「所得から差し引かれる金額」の⑥から⑮までの計
源泉徴収票の「所得控除後の金額」を記載します。源泉徴収票の所得控除以外の控除がない場合はそのまま転記して問題ありません。
7. 「所得から差し引かれる金額」の合計（⑯+⑰+⑱+⑲）
「雑損控除」「医療費控除」「寄附金控除」が適用になる場合はその計算式に基づいた金額を算出し、合計額を記載します。それぞれの内容と計算式は以下の表の通りです。

雑損控除	災害や盗難、横領によって損害を受けた時に適用される	以下のいずれか多い方 ・(差引損失額)-(総所得金額等)×10％ ・(差引損失額のうち災害関連支出の金額)-5万円
医療費控除	一定額以上の医療費を支払った場合に適用される ※生計を同じくする配偶者やその他の親族も含まれる	（支払った医療費-保険金などで補填される金額)-10万円 ※その年の所得金額が200万円未満の人は所得金額×5%
寄附金控除	ふるさと納税や認定NPO法人等に対して寄付をした場合に適用される	「寄附金支出合計額」と 「所得 ×40%」 のいずれか少ない方-2,000円

引用：国税庁『No.1100 所得控除のあらまし』より一部引用

近年ではふるさと納税をしている方が増えているため、記入漏れの内容に注意してください。
8. 「税金の計算」の課税される所得金額（⑤-⑳）
⑤から⑳を差し引いた金額を記載します。

9. 「税金の計算」の上の21に対する税額
8で計算した金額に対し、税率と控除額を差し引きます。税率は以下の表のとおりです。

課税される所得金額

税率

控除額

1,000円 から 1,949,000円まで	5％	0円
1,950,000円 から 3,299,000円まで	10％	97,500円
3,300,000円 から 6,949,000円まで	20％	427,500円
6,950,000円 から 8,999,000円まで	23％	636,000円
9,000,000円 から 17,999,000円まで	33％	1,536,000円
18,000,000円 から 39,999,000円まで	40％	2,796,000円
40,000,000円 以上	45％	4,796,000円

引用：No.2260 所得税の税率｜国税庁

例えば、300万円の場合、「300万円×10％－97,500＝202,500円」となります。この金額が、住宅ローン控除前の所得税です。

10. 「税金の計算」の（特定増改築等）住宅借入金等特別控除
住宅借入金等特別控除額の計算明細書で求めた「住宅ローン控除額」を記載します。
11. 「税金の計算」の差引所得税額（22-23-24-25-26-27-29-30-31）
22から24を差し引いた金額を記載します。これが住宅ローン控除後の所得税です。
12. 「税金の計算」の再差引所得税額（基準所得税額）（32-33）
災害免除などが該当しない場合、32の金額をそのまま記載します。
13. 「税金の計算」の復興特別所得税額（34×2.1%）
34に2.1％をかけた金額を納税します。東日本大震災からの復興のための施策を実施するための税金として、令和19年まで徴収される税金です。
14. 「税金の計算」の所得税及び復興特別所得税の額（34+35）
34と35を足した金額を記載します。
15. 「税金の計算」の源泉徴収税額
源泉徴収票に記載されている源泉徴収額を転記します。

16. 「税金の計算」の申告納税額[還付される税金]（36-37-38）
36から38を差し引いた金額を記載します。この金額は還付される所得税のことを指します。
17. 還付される税金の受取場所
還付される口座を記載します。なお本人名義の口座のみとなるため注意してください。

＜確定申告書Bの作成方法＞
つづいてBの作成方法を紹介します。
1. 年
申告する年の前年の年数を記載します。（令和3年に確定申告する場合、令和2年と記載）
2. 申告者情報
申告者の氏名住所を記載します。
3. 所得の内訳（所得税及び復興特別所得税の源泉徴収税額）
申告者の収入金額と源泉徴収額を源泉徴収票をもとに転記します。会社員の方は、所得の種類が「給与」となります。
4. 住民税に関する事項
子供など16歳未満の扶養親族がいる場合は、子供の氏名やマイナンバーなどを記載します。
5. 特例適用条文等
居住年月日を記載します。住宅ローン控除の適用に関するかくて申告の場合、居住年月日の前に特を〇で囲んだ文字を記載しましょう。

確定申告書の提出

住所地を管轄する税務署へ申告書を提出します。申告は毎年2月16日〜3月15日までとなります。また申告時には運転免許証や健康保険証などの身分証明書のほかに、マイナンバーカードや通知カードなどが必要となるため、忘れないように注意してください。

証明書の取得

確定申告が完了した翌年は、年末調整で住宅ローン控除の適用が可能です。申告後に送付されてくる「給与所得者の(特定増改築等)住宅借入金等特別控除申告書」兼「年末調整のための（特定増改築等）住宅借入金等特別控除証明書」を保管しておきましょう。

【住宅ローン控除と確定申告】必要書類

確定申告書AとB、住宅借入金等特別控除額の計算明細書のほかに必要な書類は以下のとおりです。
● 源泉徴収票
● 金融機関などからの住宅ローン借入金残高証明書
● 土地や建物の登記事項証明書
● 土地や建物の売買契約書または建築請負契約書の写し
● 本人確認書類の写し
また認定住宅などである場合、認定通知書等も必要となります。通知書は建築会社からの引き渡し時にもらえるため大切に保管しておきましょう。

【住宅ローン控除と確定申告】まとめ

今回は、住宅ローン控除を受けるための確定申告方法と手順、必要書類を紹介します。また住宅ローン控除の内容もよくわからないという方に向けて本制度の概要も重ねて解説します。住宅ローンを借入して住宅を取得した方は、確定申告を行えば所得税の控除を受けることが可能です。もちろん条件をクリアしていることが求められますが、大体の住宅は問題はないでしょう。しかし複雑なのは確定申告です。正しい申告をしなければ所得税の節税はできないため、ぜひ本記事を参考にしながら作成してください。