注文住宅とは？分譲・建売とメリット・デメリットを比較！

近年在宅ワークをする方が増え、お家時間を持てている家庭が多い今、注文住宅を検討されている方も増加傾向にあります。

注文住宅を建築される方の多くは、「家族が増えたため、部屋を大きくしたい」というきっかけが多いですが、昨今の低金利時代の流れに乗り、「今のうち家を買ってしまおう」と考えている人も多いです。

そこで今回、これから注文住宅を検討している方へ向けて、注文住宅のメリット・デメリットを解説します。

また打ち合わせをして行く中で、わからない用語も出てきてしまい、打ち合わせがスムーズに進まなくなることもあるので、建築用語を重ねて解説します。

注文住宅とは？

注文住宅とは、名前の通り注文して建てる家を指します。施主が自身で建物の間取りや設備などを一から選んで建築する住宅です。

理想のマイホームを建築したい方や、家へのこだわりがある方にオススメの建築方法になります。

また、注文住宅は2種類に分けることができ、「フルオーダー」と「セミオーダー」があります。名前の通り、全て決めるタイプと、決める項目が決まっているタイプがあります。

フルオーダーとセミオーダー

フルオーダーはすべて一から住宅を建築する方法を指します。建物の間取りや仕様だけでなく、フローリングの種類やドアの種類、材料まですべて決めていく方法です。

自分好みに合わせたマイホームを建築できるのがメリットでもありますが、決める内容が多いため、打ち合わせに時間を要するデメリットなどもあります。

一方セミオーダーもフルオーダー同様、一から建物に関して決めていきますが、キッチンやトイレなどの一部の仕様は、注文住宅会社が指定する商品から選ぶ形になります。

フルオーダーの場合は注文住宅会社の集中購買に入っていない商品を取り扱いますが、セミオーダーは集中購買に入っている商品を使用するため、総建築費はフルオーダーより安い傾向があります。

分譲住宅との違い

良く分譲地という名前やチラシを見ることがあると思いますが、分譲地に建てる住宅を分譲住宅と言います。

分譲地とは、注文住宅会社や不動産会社が所有している土地を、区画分けした土地を指します。注文住宅と違う点は、土地が定まっているかどうかとなります。

ただし、分譲地でフルオーダーの家を建築した場合、注文住宅と呼ぶこともあります。

建売住宅との違い

建売住宅は土地に家が建って販売されている家を指します。注文住宅と異なるのは、既に完成している家を購入するということです。

建売住宅は集中購買による資材や仕様を用いて建築されているため、分譲住宅や注文住宅よりコストが安いメリットがあります。

注文住宅の３つのメリット

注文住宅は建売住宅と比べてコストが高くなりますが、それ以上のメリットもあります。ここでは注文住宅を建築する３つのメリットを解説します。

1.自分好みの間取りを選べる

注文住宅の一番の醍醐味は自分好みの間取りに建築できることでしょう。好きな部屋の大きさ、部屋数などを自由に選べるのが特徴です。

また生活する上で自身に合う動線を意識した部屋づくりができるメリットもあります。

それほど注文住宅は間取りへの自由度は高く、理想のマイホームを実現できる強みがあるでしょう。

2.気に入った住宅設備を選べる

間取り同様、住宅設備も選べることが出来ます。好きなキッチンの形やデザイン、お風呂やトイレなどを自由に選べます。

しかし、間取りや構造に合わせて検討していく必要があるため、注意が必要です。例えばお風呂の大きさが決まっている場合、その大きさに合わせたお風呂のサイズを決める必要があります。仮にお風呂の大きさを優先した場合、他の部屋が小さくなることもありますので、間取りと一緒に考慮していく必要があるので注意しましょう。

3.好きな構造で建築できる

注文住宅を建築される方の理由の多くは、理想のマイホームを建築したいからでしょう。理想のマイホームは間取りや仕様だけでなく、見栄えやデザインなども考慮します。

日本では木造住宅の家が多いですが、未だコンクリート造の建物の方がスタイリッシュでかっこいいというイメージがあります。

見栄えを重視したコンクリート造はコストが高くなるため、多くのハウスメーカーはコンクリート造を採用している企業は少ないですが、注文住宅は好きな構造で建てることが可能となり、おしゃれな家を作ることも可能となります。

また、構造によって断熱性や遮音性、耐震性なども変わってきます。寒い地域などの雪国などでは、より断熱性能を優先したい方も多いでしょう。

そのため、構造によって見た目だけでなく、住環境も考慮できることが可能となります。

注文住宅の3つのデメリット

注文住宅のメリットを紹介してきましたが、もちろんデメリットもあります。ここでは注文住宅を建築する上で考えられる3つのデメリットを紹介します。

1.コストが高額となる

注文住宅は自身で決められる内容が多いものの、注文住宅会社の集中購買から外れている設備などを選ぶとコストは高額となります。

よりグレードが良い設備などを選ぶことによって、注文住宅の建築費用が高くなってしまうデメリットがあります。

2.完成までが長い

一般的な住宅は、打ち合わせを始めてから完成するまで半年から1年前後で完成します。しかし、注文住宅は決める内容が多いため、打ち合わせに時間を要してしまいます。

また人によっては打ち合わせから完成するまで数年要する場合もあります。

3.高額な返済額になる可能性がある

住宅ローンを組んで注文住宅を建築する場合、コストも高額となるため、借入額も高額となります。借入額が高額になるということは、毎月の返済額に影響が出てくるでしょう。

下記の表は2020年度住宅金融支援機構の融資利用者を元に全国平均価格と月返済額を表したものです。

住宅種別	注文住宅（土地代金込み）	建売住宅
全国平均価格	4,397万円	3,495万円
月返済額（35年ローン金利1%想定）	124,121円	98,658円

引用：住宅金融支援機構

全国の注文住宅は建売住宅と比べて約900万円近く高額となりますが、月返済を比較しても25,463円も変わります。35年で計算すると、約1,070万円の支払差が生じることがわかります。

注文住宅が向いているのはこんな人！

注文住宅は理想のマイホームを建築できるメリットがありますが、デメリットもあることは理解出来ましたでしょうか。

そのような注文住宅の建築が向いている方は、「資金力に余裕がある人」「長期的な時間がある人」が該当します。

注文住宅は高額の建築費となるため、住宅ローンを借りるうえでも、資金力が必要です。仮に住宅ローンを組めたとしても、毎月の支払い額も高額となるため、返済能力が高い人が向いています。

また注文住宅が完成するまで、多くの打ち合わせを要するため、長期的な時間がある人が向いています。時間が無い人は打合せできる回数も少ないため、完成するまで時間を要してしまいます。

しかし、時間があれば打合せできる回数も多いため、早期に注文住宅を建築できることでしょう。

注文住宅に関する用語集

注文住宅会社と打合せしていく中で、わからない用語も出てくることでしょう。そのため、ここでは良く打ち合わせで出てくる用語を4つにわけて解説します。

間取り関連

間取りを打ち合わせしている際、部屋の大きさや部屋数に意識しがちですが、注文住宅の場合決めることがたくさんあります。そのため事前に用語について勉強し、打ち合わせにのぞみましょう。

ここでは16項目について解説していきます。

1. 開口部
2. 外構
3. ガラリ
4. サイディング
5. スキップフロア
6. ゾーニング
7. 造作
8. 建具
9. 動線
10. パントリー
11. HEMS（ヘムス）
12. ポーチ
13. 間口
14. メーターモジュール
15. ニッチ
16. ユーティリティ

1.開口部

開口部とは、窓や出入り口を指します。光が入る場所や換気をする場所、人が出入りする扉などが該当します。

2.外構

外構とは、家の外回りである門やアプローチ、庭や駐車場などを指します。また隣地との境に設置するブロックやフェンスも外構に入ります。これらの工事を外構工事とも言います。

注文住宅の場合、家に目が行きがちですが、外構も自宅の見栄えを引き出すひとつです。そのため、外構にこだわることでより一層高級感を出す工事箇所でもあります。

3.ガラリ

ガラリとは、屋外と室内を隔てる壁やドア、窓などに取り付ける通気口のことを指します。キッチンの排気を換気扇から室外に排出しますが、排出する室外の壁などに設置します。

ガラリは空気の入れ替えや排出だけでなく、キッチンの換気扇から出た排気先の外壁を汚さないための機能なども持ち合わせています。

4.サイディング

サイディングとは木造住宅の外壁材を指します。日本で最も用いられている外壁材で、施工期間も短く、コストが安い特徴があります。

また、外壁は年数が経つにつれて汚れる特徴がありますが、近年のサイディングは雨で汚れが流れる特徴を持ち合わせている商品もあります。

5.スキップフロア

スキップフロアとは、一つの部屋の中に段差や階段を付けて、中2階や中3階などを設ける作りのことです。

賃貸物件のロフトが思いつく人がいますが、イメージとしてはロフトの高さの1/2もしくは1/3の高さ程度です。

設ける理由としては、空間の活用や、多目的室として活用するためです。

6.ゾーニング

ゾーニングとは、地域や空間を、機能や用途などで分けて配置することを指します。つまり、リビングの場所や寝室の位置、お風呂やトイレの位置など、間取りの骨格となる箇所を用途ごとに分けることです。

建物の間取りを検討する時は、南側の日が当たる位置にリビング、北側に水回りなどゾーニングすることで、住みやすい住空間を設定できることに繋がります。

7.造作

造策とは建物の内部の仕上げ工事することを指し、造作工事とも言います。

構造躯体部分とは別の天井や床、階段や敷居、鴨居などの室内装飾となる仕上げ部分や、下地を材料から組み立てる工事の総称のことでもあります。

8.建具

建具とはドアや扉、ふすまや障子など、部屋と部屋を仕切るものを指します。例えば、リビングから廊下、キッチンからリビングなどにいくドアなどがイメージしやすいでしょう。

9.動線

動線とは言葉の通り、動く線を指します。注文住宅は、如何に住居者が動きやすいかを考慮して設計します。動線が悪いと、住みにくい住空間や動きにくいなど、生活する上で悪影響が出てきます。注文住宅を設計する上で動線は非常に大切となりますので意識しておきましょう。

10.パントリー

パントリーとは食品庫などを指します。キッチンの横や後ろの小スペースとして設計します。人一人くらい入れるスペースが一般的ですが、近年では利用しない食器や家電を置いている方も多いため、広い空間を設計している方もいます。

11.HEMS（ヘムス）

ヘムスとは、「Home Energy Management System（ホーム エネルギー マネジメント システム）」の略で、電気量や水道料使用量が分かる管理システムです。どれくらい電気を使用したなどがわかり、使い過ぎた翌月は節約しようなど意識できるものです。

日本政府は各家庭にヘムスの設置を2030年までに完了することを目指しているため、今後も普及が増えてくるでしょう。

12.ポーチ

ポーチとは玄関先の庇のある下の空間を表し、玄関ポーチとも言います。お客さんを出迎える場所として家の顔と言っても過言ではありません。

玄関ポーチは土間コンクリートやタイルで施工するケースがありますが、外壁のデザインや玄関ドアのデザインと合わせることで、建物の印象が大きく変わる場所でもあります。

13.間口

間口とは土地や建物の幅を指します。土地の場合、建物が道路に面している幅を指し、建物の場合は、建物の横幅を表します。

もう一方の縦幅を奥行きともいいます。一般的には、土地の間口と奥行きから逆算して建物の建築面積を決めてきます。

14.メーターモジュール

メーターモジュールとは注文住宅の設計や建築部材に用いる基準寸法を指します。1グリッド＝1,000mm×1,000mmを基本単位とし、グリッドを合わせて家づくりをするものです。

メーターモジュールを用いることで、大きく注文住宅を建築できるメリットや、廊下や階段・水回り空間にゆとりある住空間を設定できるなどのメリットがあります。

15.ニッチ

ニッチとは住宅の壁面にくぼみを作り、スペースを設けることを指します。主にインテリアなどを置く場所で使われますが、本棚やアンティーク食器などを飾る方も居ます。

16.ユーティリティ

ユーティリティとは、洗濯やアイロンがけなど家事作業を行う部屋のことを指します。旦那の書斎部屋と同じように、妻専用の部屋のようなイメージです。

構造・工法関連

つぎは構造・工法関連について説明します。注文住宅における構造と工法は、建物の躯体を選ぶ選択となりますので覚えておきましょう。

ここでは7項目を解説します。

1. 筋交
2. 外張り断熱・内張断熱
3. 2×4工法
4. 鉄骨構造
5. 布基礎
6. ベタ基礎
7. 木造軸組工法

1.筋交

筋交とは建物の柱と柱の間に、斜めに木材を入れて補強する部材を指します。補強部材を入れることで、地震などの揺れに対する耐久性を高められる効果を得ます。

日本では古くから筋交いが採用されており、法隆寺や姫路城などにも用いられています。

2.外張り断熱・内張断熱

外張り断熱とは、柱の外側に断熱材を張る方法で、家全体を包み込むイメージです。メリットとしては、断熱効果が高く、結露が起きにくいなどが挙げられます。しかし、断熱材で施工する範囲が増えるため、コストが上がるデメリットもあります。

一方内張断熱とは、柱と柱の間に断熱材を埋め込む工法です。外張り断熱とは違い、柱を包み込まないので、断熱性は多少下がります。とはいえ、コスト面も安いことから今でも注文住宅の建築に多く用いられています。

3.2×4工法

2×4工法とは枠組壁工法とも呼ばれ、名前の通り、柱ではなく面や壁で構造を支える面構造を指します。耐震性や耐久性、耐火性に優れるだけでなく、工期も短いことから多くの注文住宅会社が採用している工法です。

4.鉄骨構造

鉄骨構造は柱や梁に鉄骨を用いた工法です。木造住宅よりコストが高くなるものの、木造より耐久性が強いです。木造住宅より大きな空間を作ることが可能となるメリットなどもあります。

5.布基礎

布基礎とは逆T字型のコンクリートの基礎を指します。布基礎はベタ基礎より基礎部分が少ないため、コストが安くなる傾向があります。

しかし注文住宅の基礎は、自身が選択するより、地盤強度によって決まります。地盤が固ければ布基礎を採用するケースが多いです。

6.ベタ基礎

ベタ基礎とは、注文住宅の床全面に鉄筋コンクリートを流し込んで作られる基礎を指します。布基礎より基礎の施工範囲が大きくなるため、コストが高くなります。

しかし、さきほどの布基礎で説明した通り、地盤強度によって決まります。一般的には、「布基礎」「ベタ基礎」「地盤改良工事」という順番でコストが安いです。

しかし、地盤固ければ布基礎から採用され、その次にベタ基礎、地盤改良工事と順で基礎補強を行います。

7.木造軸組工法

木造軸組工法は在来工法とも言われている工法です。大黒柱がある工法で有名でしょう。先ほどの2×4工法は面で支える工法でしたが、木造軸組工法は柱や梁で支える工法です。構造上の制限が多い2×4工法より開口部を多く取れたり、将来増築できるメリットなどがあります。

法規制関連

法規制関連は建築での法律専門用語となります。注文住宅は法律に則って建築しますので、下記の4項目を覚えておきましょう。

1. 瑕疵担保責任
2. 建ぺい率
3. 延床面積
4. 容積率

1.瑕疵担保責任

瑕疵担保責任とは、建築した注文住宅に住んでから瑕疵が見つかった場合、施主が建築した注文住宅会社へ補修や損害賠償請求ができる保険となります。

一般的には10年間の期間となります。ただし2020年に民法改正となり、瑕疵担保責任ではなく、契約不適合責任となりました。

契約不適合責任は瑕疵が見つかったなどではなく、契約の内容に合致しない場合適用となります。改正により、追完請求と代金減額請も出来るようになりました。

2.建ぺい率

建ぺい率は敷地に対して建築できる面積割合を表したものです。例えば建ぺい率が60％で敷地面積が200㎡の場合、建築できる面積は120㎡までとなります。

そのため、いくら大きな家を建築したくても建ぺい率以内での建築が定められているという認識をしておきましょう。

また、建ぺい率は地域によって異なり、また角地などの土地は緩和処置などが設けられております。

3.延床面積

延床面積とは各階の総面積を足したものになります。例えば、1階の面積が40㎡で2階の面積が30㎡である場合、延床面積は70㎡となります。延床面積にはバルコニーやポーチ部分は含まれません。

4.容積率

容積率とは敷地面積に対して施工できる延床面積割合を表したものです。延床面積が200%で敷地面積が200㎡の場合、1階と2階合わせて400㎡まで建築可能ということになります。

建ぺい率同様、地域によって容積率が異なり、緩和処置もありますが厳しくなる場合もあります。

建築工事関連

建築工事関連は建物が完成するまでの作業を指します。ここでは5つの項目を説明します。

1. 建築確認申請
2. 地盤調査
3. つなぎ融資
4. 付帯工事
5. 本体工事

1.建築確認申請

建築確認申請とは、建築する注文住宅を法律や法規に則って建築するという旨を申請することを指します。

建築確認申請の許可が下りなければ注文住宅の建築は出来ません。また、住宅ローンの本審査でも建築確認の申請が許可した書類が必要となります。

注文住宅会社との契約をした後は、建築確認申請をするために間取りや仕様を決めていきます。

2.地盤調査

地盤調査とは、建築する注文住宅の地盤がどの程度の建物の荷重に耐えられるか、または沈下に抵抗する力をもっているかを調査する事です。沈下の懸念がある場合、地盤改良工事を行うのが一般的です。

また、地盤調査の結果が先ほどの基礎部分に反映されます。

3.つなぎ融資

つなぎ融資とは、注文住宅が完成するまでに必要となる費用を貸してくれる融資を指します。住宅ローンは建物完成後の融資実行となりますが、注文住宅会社へ建築するタイミングは着工時や完成時などです。

つまり住宅ローンでは建築代金は支払えないということでもあります。そのため、注文住宅を建築する方の多くはつなぎ融資を利用して注文住宅会社に支払っています。

つなぎ融資は住宅ローンを借りる金融機関から受けます。

4.付帯工事

付帯工事とは本体工事とは別工事を指します。注文住宅会社によって項目は異なるものの、前面道路から敷地内に取り込む給排水工事や、外構工事、空調関連工事などが該当します。

5.本体工事

本体工事とは名前の通り、建物本体に関する工事を指します。本体工事は主に下記の14項目に分かれるのが一般的です。

1.仮設工事
2.基礎工事
3.木工事
4.左官工事
5.外装工事
6.建具工事
7.塗装工事
8.防水工事
9.タイル・石工事
10.住宅設備工事
11.給排水設備工事
12.給排水設備工事
13.雑工事
14.諸経費

もちろん注文住宅会社によって異なるため、一例として捉えておきましょう。