地目「山林」のデメリットは？買ってから宅地にするメリットは？

土地には「地目」があります。地目（ちもく）とは土地の用途を指し、全部で23種類あります。しかし住宅を建築する際は、原則「宅地」へ登記変更しなければ住宅ローンを借りることはできません。とはいえ、土地の地目は購入してから変更できるため、土地の価格の安い山林もねらい目です。本記事では山林の地目である土地にフォーカスをあて、メリット・デメリットを紹介します。これから注文住宅の土地探しをする方はぜひ参考にしてください。

地目「山林」とは？

ここでは地目や山林が分からない方に向けて概要を紹介します。

地目とは

地目とは不動産登記法により登記事項証明書に記載される情報の一つです。土地は全て法務局で確認できる登記事項証明書に所有者や地番、地目が掲載されています。地目は全部で以下の23種類あり、建物を建築した後は全て宅地の地目に変更することが不動産登記法で定められています。

地目

概要

田	耕作に供する土地で用水を利用して耕作する土地
畑	耕作に供する土地で用水を利用しないで耕作する土地
宅地	建物の敷地及びその維持若しくは効用を果たすために必要な土地
学校用地	校舎、附属施設の敷地及び運動場
鉄道用地	鉄道の駅舎、附属施設及び路線の敷地
塩田	海水を引き入れて塩を採取する土地
鉱泉地	鉱泉（温泉を含む）の湧出口及びその維持に必要な土地
池沼	かんがい用水でない水の貯留地

山林	耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
牧場	家畜を放牧する土地
原野	耕作の方法によらないで雑草、かん木類の生育する土地
墓地	人の遺体又は遺骨を埋葬する土地。墓地、埋葬等に関する法律（昭和23年5月31日法律第48号）
境内地	境内に属する土地であって、宗教法人法（昭和26年法律第126号）第3条第2号及び第3号に掲げる土地 （宗教法人の所有に属しないものを含む）
運河用地	運河法（大正2年法律第16号）第12条第1項第1号又は第2号に掲げる土地
水道用地	専ら給水の目的で敷設する水道の水源地、貯水池、ろ水場又は水道線路に要する土地
用悪水路	かんがい用又は悪水はいせつ用の水路
ため池	耕地かんがい用の用水貯留地
堤	防水のために築造した堤防

井溝	田畝又は村落の間にある通水路
保安林	森林法（昭和26年法律第249号）に基づき農林水産大臣が保安林として指定した土地
公衆用道路	一般交通の用に供する道路（道路法（昭和27年法律第180号）による道路であるかどうかを問わない）
公園	公衆の遊楽のために供する土地
雑種地	以上のいずれにも該当しない土地

引用：地目 – Wikipedia

山林とは

山林とは不動産登記事務取扱手続準則 第68条9号によると、「耕作の方法によらないで竹木の生育する土地」とされています。すなわち人口の手入れがなくても自然に樹木などが育つ環境であることです。皆さんが想像している通り「山」などが山林に該当します。しかし山林であっても宅地のように更地になっていることがあります。その背景には、山林の土地に何かしらの建物を建築しようとしたけど行わなかったケースが挙げられます。もちろんその他にも「擁壁工事が必要となった」「土砂災害警戒区域だった」などさまざまな理由もあるでしょう。とはいえ上記の問題などを解決すれば山林であっても建築することは可能です。

地目の確認方法

土地の地目は、法務局で「登記事項証明書」を取得することで確認できます。調べたい土地の地番を調べ、法務局の窓口やオンラインで請求することが可能です。1枚取得するのに以下の方法別の費用が発生します。
● 書面請求・・・600円
● オンライン請求・送付・・・500円
● オンライン請求・窓口交付・・・480円

地目「山林」を買ってから「宅地」にできる？

山林の土地を購入してから宅地にすることは可能です。冒頭にもお伝えしましたが、建物を建築した後は宅地にすることが不動産登記法で定められています。さらに宅地は山林より土地の評価額が高くなります。固定資産税などの納税額が増えてしまいますが、金融機関からの住宅ローンの担保設定する際は、宅地にしなければ評価額が不足するため、山林のままでは融資が受けられないケースがほとんどです。では宅地にする際はどのような手順で、どれくらいの費用がかかるのでしょうか。ここでは山林から宅地に変える方法について紹介します。

地目変更登記を行う

山林から宅地に変える際は、法務局で地目変更登記を行います。名前の通り地目を変更する手続きです。一般的には司法書士や土地家屋調査士に依頼するため、以下の書類を用意しておきます。

● 登記申請書
● 土地の案内図
● 登記事項証明書
● 権利書
● 本人確認書類
● 印鑑証明書
● 委任状（司法書士に依頼する場合）

地目変更は申請してからおおよそ1週間から2週間前後で完了します。ただし2月3月は新築住宅の完成時期により、法務局が混雑します。場合によっては登記完了するまで1か月前後要する場合もあるため、余裕をもって申請することが大切です。山林を購入して宅地にする場合、建築前には地目変更登記が完了しているようにしましょう。

地目変更の費用は

地目変更登記を司法書士などの専門家に依頼した場合、5万円〜10万円程度の費用が発生します。加えて必要書類の取得費が1,000円程度必要です。ただし、山林が2筆や3筆となっている場合、より費用は高くなるため注意してください。土地にはすべて地番が決められており、何筆にも分かれていることがあります。戸建住宅であっても、住所地が「〇〇市1−1」と記載されていても地番が2つから成り立っているものもあります。山林も同様に何筆にも分かれていることがあるため、法務局の登記事項証明書などで確認しましょう。

地目「山林」のメリット

地目が山林のメリットは主に以下の内容が挙げられます。

土地代が安い

山林の土地は宅地と比較すると、土地代が安いケースがあります。とはいえケースバイケース。明らかに建物が建築できる状態の土地であれば、必要な費用は地目変更登記費用のみになるため、宅地と大きく変わらないことが多いです。誰が見ても「造成工事が必要」「水道管が入っていない」山林であれば、土地代がかなり安くなるメリットがありますが、造成工事費用なども含めれば決して安いとはいえないため注意してください。

建築前は税金が安い

山林のままであれば固定資産税は安くなる傾向にあります。もちろん土地の固定資産税評価額が低いためです。しかし建物を建築した後は宅地となるため、あくまで山林のままの状態であればの話です。

広大な土地が多い

住宅街と比較すると、山林は広大な土地であることが多いです。いわば山を購入することになるため、1筆当たりの面積が大きい特徴があります。さらに土地代金が安いため、1000㎡の土地を100万円などで販売されていることもあります。しかし次の項で紹介するデメリットにつながる可能性が高いため注意してください。

地盤が固い

山は地盤が固いです。切土で整地した場合は地盤改良工事が不要となるケースが多いです。
田んぼなどを盛土して埋め立てた区画整理地と比較すると、山林は切土して整地するため、もともと地盤が固い傾向にあります。場合によっては地盤改良工事が不要となるほど硬い地盤であることもあります。

地目「山林」のデメリット

山林の土地のメリットを紹介しましたが、デメリットもあります。ここでは3つ紹介します。

造成工事などが必要となる

山林の地目の土地は造成工事が必要となるケースが多いです。建物を建築する際は、山を切り崩して整地したりする必要があります。さらに樹木などがあれば、伐採・伐根しなければいけません。その他にもさまざまな造成工事が必要となるケースが多く、数百万円〜数千万円にもなる可能性があります。土地代が安くても高額な造成工事を考えると、住宅街などの宅地の方がトータルの費用が安い可能性も高いです。山林の土地を購入する際は、造成工事が必要となるかを事前に確認しなければいけません。とはいえ専門的な知識が求められるため、自身で調査するのではなく、建築会社などの専門家に相談しましょう。

災害リスクが高い

地目が山林の場合、土砂災害警戒区域や急傾斜地崩壊区域に該当している可能性があります。該当していた場合、居住する場所としては適しておりません。大雨や地震などによって地盤が弱くなり、崖が崩れる可能性があります。もちろん山林全てというわけではありませんが、山で家を建築する際は十分注意する必要があります。

水道管が引き込まれていないことも

山林では水道管が引き込まれていない場合があります。水道管が引き込まれていない場合、本管から新たに水道管を引き込む必要があり、距離が長くなるほど高い工事費となります。距離にもよりますが、数百メートル離れた本管の場合、1,000万円を超えることも多々あります。そのため、多くの方は山水を利用しています。

地目「山林」のデメリットまとめ

地目が山林の土地は、宅地と比べると価格が安い傾向にあります。とはいえ建物を建築するためには造成工事や水道管の引き込み工事などをクリアしなければいけません。さらに地震大国である日本では災害リスクがより高まる場所です。そのため購入を検討している方は、建築会社などのプロに現地を確認してもらい、必要な工事の費用を相談してから決めましょう。